绿地东上海个案分析.ppt

绿地·东上海个案分析 顾问部 许新 2011.2 周康板块出现了怎样的变化？ 是什么让绿地东上海成为板块翘楚？ 变化背后的机遇和挑战？ 从中有什么值得借鉴？ 对项目进行深度剖析 从市场深度解读开始 找到板块的优势劣势和机会 取其精华，去其糟粕 板块剖析 项目解读 借鉴之处 第1章 板块剖析 板块属性 区位 周康板块由康桥和周浦两镇组成，位于浦东、南汇、闵行的交界区域 紧邻三林和北蔡板块，是南汇区距离市中心最近的板块 区域主要以产业和居住功能为主，随着近年来大量人口的导入，区域发展迅速 周康板块 周康是连接浦东陆家嘴和洋山深水港、临港新城两大经济带的中间过渡区，区位渐显重要，未来潜力巨大 交通属性 规划情况 连接区域 外环线 已投入 使用 金桥加工区 孙桥农业园区 沪南公路 已投入 使用 康桥工业区 南汇工业园区 罗山路A3 2010年竣工通车 陆家嘴金贸区 张江高科技园区 周祝公路 已投入 使用 国际医学园区 国际医学园区 张江高科技园区 金桥出口加工区 孙桥农业园区 陆家嘴金贸区 康桥工业园区 南汇工业园区 外环线（A20） 沪南公路 罗山路A3 地铁11号（规划） 交通裂变，拉近周康与各产业园区的距离，为项目提供丰富的客户资源 交通 —— 几十条交通线路，可直达人民广场、陆家嘴等 —— 自驾车通过外环线连接卢浦大桥可达市中心 —— 规划中的轨道交通11号线也将使该地区受益 板块属性 配套 生活配套 商业中心：小上海步行街、万达商业广场（在建）、周浦镇集贸市场 超市/卖场：大润发、联华、国美、永乐 银行：工行、农行、中国银行等 教育配套 中福会幼儿园、澧溪幼儿园、周浦镇幼儿园 尚德实验小学、上海英国学校、申花足球学校 医疗配套 周浦医院、上海笫九人民医院周浦分院 文化休闲 康桥文化中心 配套成熟、商圈集聚保证了板块的宜居性，成为置业者改善居住首选 万达商业广场将使周浦超越“小上海”，成为真正高端时尚的现代化商业中心 板块属性 万达商业广场 小上海步行街 大润发 中福会幼儿园 成熟商业 周浦医院 规划 据政府规划，周浦地区到2020年人口导入15万。 上海“十五”期间规划的“一城九镇”， 周浦位列其中。 周康综合经济圈受浦东强力辐射，借助康桥工业园区的先发优势，大力发展汽车零部件加工业、电子电器制造业、医药康复业、信息服务业等行业，其发展将直接改善周边环境及经济发展情况。 万达商业广场将在2009年底建成，届时将形成31万方的巨型城市综合体。包括餐饮酒吧街、万千百货、国美、乐购、万达国际影院、KTV、电玩城、一兆韦德健身、室外步行商业街等一系列配套设施。 板块属性 SWOT分析 优势 (Strength) 劣势 (Weakness) 区位：陆家嘴和临港新城两大经济带的过渡区，潜力巨大 交通：几大主干道相继开通，拉近周康与周边个产业区的距离 配套：区域配套成熟，具备宜居条件 板块内缺乏轨道支撑，交通工具比较单一 目前以区域客为主，中高端客户稀少，乡镇氛围较强 配套、动迁房比例大，影响板块形象提升 机会 （Opportunity） 　　　　　　发现： 板块自身条件良好，已具备了居住的第一大要素——宜居性 目前处于裂变期，外部机遇众多 变化的同时须打破板块长期以来的固有模式才能有所突破 产业格局放大，客源裂变出现 价格优势明显，更受外区挤压客源的欢迎，开始受到更多的观注 一城九镇规划，提升板块公建配套品质，为板块项目品质奠定了基础 万达商业广场进驻，板块出现高端时尚的现代商业中心 威胁 （Threaten） 　　　　　　 面对处于过渡期的周康板块，项目如何操作，才能异军突起？ 宏观市场环境低迷，市场观望气候浓厚 紧邻浦东几大热点板块，客源易被拦截 区域内缺乏创新产品，产品竞争力容易受到挑战 周康板块SWOT总结 第2章 项目解读 项目基本参数 项目属性 项目参数表 项目名称 绿地东上海 总占地面积 367000m2 所处方位 外郊环间 总建筑面积 610000m2 现场地址 南汇区秀浦路788弄 容积率 1.65 物业类型 公寓 绿化率 51% 建筑形态 14-18层小高层 得房率 80%、 建筑风格 新古典建筑风格 近期开盘时间 2007年11月24日 交房状况 毛坯 交房时间 现房 规划期数 3期 总户数 4800 当前期数 第1期 新推套数 140 发展商 上海海富