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房地产开发项目设计与变更管理方式研究 　　摘要：房地产开发项目的管理十分复杂，技术性较高，而且有着许多的不确定因素。房地产开发项目设计是项目开发建设中的关键所在，在整个项目开发建设阶段起到十分重要的承上启下的作用，因此，房地产开发项目设计的管理尤为重要。笔者阐述了项目设计管理与变更的有关概念，介绍了房地产开发项目设计对项目的影响，并对房地产开发项目的设计变更管理进行了一定的探讨研究。为加强我国房地产开发项目设计及变更管理提供一定的参考 关键词：房地产；开发项目；设计；变更；管理方式 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1005-913X（2016）05-0135-02 改革开放以来，我国的房地产行业得到了飞速发展，各类房地产行业规范管理制度及法律法规都得到了建立与完善，房地产行业已渐渐成为我国经济财富的重要组成部分。由于房地产业存在着建设周期长、项目投资成本高、位置固定等多种特殊性质，使得现阶段的房地产项目开发管理十分混乱，加大了房地产项目开发管理难度 一、房地产开发项目设计对房地产项目影响 （一）房地产开发项目设计 设计管理指的是房地产开发企业针对开发建设项目设计工作的全过程管理，高质量的工程设计是房地产开发项目成功的关键。在进行房地产开发项目设计管理时，必须充分考虑到项目定位、工程的招投标、工程施工过程中的成本控制、物资的购置以及现场施工等各项工作间的配合与衔接。将房地产开发项目的计划目标与设计过程进行充分的结合，找出最科学合理的施工管理方案与方法，以最大程度实现项目设计与工程施工的和谐统一 （二）房地产开发项目设计对房地产项目的影响 有关专家认为，建筑施工的工期、成本以及质量等问题都可以在项目开发设计阶段找到根本原因。如缺乏可施工性导致的建筑施工进度缓慢、工程延期、成本超支等问题，都是因为项目开发设计阶段的纰漏与缺陷。因此，加强房地产开发项目设计管理，对于建筑工程的工期、成本以及质量控制都有着十分重要的意义 1.对工期的影响 房地产开发项目设计对于工程工期的影响主要有以下几个方面 房地产开发项目设计中的土建设计与设备的购置计划都直接影响着工程施工进度。科学完善的土建设计与设备的购置计划可以有效提高工程建设效率。反之，由于土建设计与设备购置计划的不合理，导致工程出现返工、重置设备等问题，都会严重拖延工程进度，延长工程建设工期 高水准的设计技术文件及咨询报告可以更好的保障工程施工进度。反之，设计阶段的缺失，会导致后期出现频繁的设计变更，严重阻碍工程施工进度，还会使得业主被承包商大量索赔，引起纠纷 2.对成本的影响 部分专家研究认为：科学有效的工程设计可以为工程项目节省6～10%的成本，减少8.7～43.3%的施工工期。房地产开发项目设计对工程成本的影响在于：有效的开发项目设计可以影响到建筑工程生命周期内所需费用的80%左右；由于在项目规划设计阶段，投资方就基本决定了工程项目规模等大体成本，因此，开发项目设计决定了建筑工程投资的80%左右 3.对质量的影响 房地产开发项目设计阶段的技术文件及咨询报告等，可以体现出工程项目的质量标准、建筑要求、水平以及住户的基本使用需求，这些都是工程项目内在质量的重要体现。 因此，只有高水准的工程开发项目设计，才能确保工程项目的经济性、安全性及实用性。有关调查分析，我国建筑行业项目质量事故中，40.1%的事故原因都在于工程项目设计 二、房地产开发项目设计管理 方案设计的主要流程有：制定招标设计任务书→进行方案招标→评审、咨询方案→确定方案→规划方案报建设计文本→方案报建。为了制定出一套经济效益高、满足市场需求的设计方案，许多的房地产开发商都会在方案设计阶段使用如多轮方案竞标、专家咨询论证、内部评审等方法，花费大量的内外资源。但实际设计结果仍是差强人意，出现了许多设计成果偏离预定目标，设计进度缓慢等问题，严重影响了工程建设。因此，加强方案设计阶段的管理十分重要 一般情况下，方案设计阶段可以分为两个部分，即方案招标及方案定案阶段。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程。因此，在各阶段中，各房地产开发项目设计人员及有关人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展 还需要加强方案设计阶段的风险管理。部分房地产开发商制定的项目目标不够科学合理，给建筑施工带来了许多风险。还有部分开发商喜欢钻政策漏洞，甚至进行违规操作，都会给建筑项目带来极大的风险。而在委托与选择方案设计公司时也存在着一定的风