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论房屋买卖合同政策性违约情形的处理 　　摘 要 近年来各类房产政策出台后，与房屋买卖相关的合同中出现了一系列的违约纠纷，其争议点均涉及政策性因素是否可以视为不可抗力或者情势变更。本文结合我国司法实务中与此相关的部分案例，不同案件出现不同的判决其实存在其合理性，因此对这一问题的讨论也应该建立在对具体的政策和合同分析的基础上 关键词 政策性因素 不可抗力 情势变更 作者简介：胡周钰，上海大学法学院2013级硕士研究生，研究方向：公司法和金融法 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）04-165-02 为调控房地产市场，近年来中央和地方政府出台一系列遏制房价过快上涨的政策，这些政策的出台不仅使得房地产业产生了巨大波动，与之相关的违约纠纷也常有发生。能否将房产新政的出台划归为不可抗力或者情势变更，以保护相关方的利益，成为相关案例的争论焦点。由于2010年前后国家出台了一系列较为集中的购房限制政策，结合这一时期的部分法院判决文书和相关新闻报道可发现这一阶段与政策有关的违约纠纷情况较为典型。以贷款购买第二套住房的购房者为例，在调控政策出台之前，房屋买卖双方已经签订了房屋买卖合同，但买房向银行申请贷款时，遇到房贷首付比例提高，难以负担提高的首付款，因而只能“被迫”违约以停止交易。与此同时，购买首套住房的购房者、购买第三套住房的购房者、非本地购房者也分别由于政策变动而遇到相类似的情况。这种由于公共政策变动造成的，未必出于购房人意愿的“被迫违约”状态则为本文所称房地产市场中的“政策性违约”现象 据《法制日报》的不完全统计，房贷利率提高后，各地相继不同程度地出现政策引发的住房合同纠纷，以中央“新国十条”这一政策为例，排除其中由于证据不足、合同订立于政策出台之后几个案例，主张变更或解除合同的主张主要有如下几种： 1. 有判决支持购房者主张的援引我国合同法上的“不可抗力制度”，认为政策变动是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，由此应构成我国合同法上的违约责任免责事由，可以主张解除合同 2. 有判决支持购房者援引《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中的“情势变更制度”主张解除合同 3. 有部分法院判决则援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定解除合同 4. 部分判决从利益平衡角度，认为继续要求受政策影响的乙方履行系争买卖合同显然会对该方产生明显的不公，故该方有权要求解除合同 综上分析，法院在政策性违约情形中，对于是否可以将政策视为不可抗力或者情势变更的问题态度并不一致。这种根据具体情形处理类似案件的精神就体现于浙江省在2011年4月出台的《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》中，该意见将两种情况分开处理：全完因受到限购、限贷等国家调控政策影响而导致合同的确无法继续履行的，可视为不可抗力；对于合同订立时未明确约定付款方式为按揭，而调控政策实施后现买受人认为合同受限贷政策影响无法继续履行合同因此请求解除合同的情况，法院通常将不予支持。法院针对具体情况做出不同的裁断的情形，实际上是需要遵循一定的原则以从理论上支持司法裁决的一致性和合理性的 在不可抗力的基本功能和适用上，我国《合同法》第117条直接对不可抗力做出了定义。从判断标准看，理论界学者往往将我国法律对不可抗力的规定解读为兼取主观说与客观说，采用主观要件与客观要件的两重判断标准 事实上，大多数国家都以不同的方法和路径将不可抗力作为解除合同或者免责的法定事由。例如作为不可抗力制度源头的《法国民法典》，以及英美判例法中创设的合同履行的“不可能”和“不现实”以及“合同目的落空”等规则。英美法系该制度的产生是其合同领域“严守合同义务”的绝对义务到存在例外的严格义务转变过程中的产物。而大陆法系由于其本身强调过错责任思想，过错原则的要件之一便是行为人的主观过错。从民事责任的目的方面来说，如果让行为人为自己主观上无法预见，客观上又不能避免且不能克服的事件所造成的损害承担责任，这显然有失公平。因此，不可抗力被解释为“不能归咎于其本人的外来原因”，是无过错免责的一部分。综上可知，尽管两大法系的制度设计不同，但其功能均为缓和债务人责任 从各国的现有规定和判例来看，适用不可抗力的注意事项主要包括以下几个方面：首先，不可抗力必须是社会公认和熟知的客观现象，不受当事人意志影响，非由当事人的行为而引发。其次，不可抗力必须是行为人不可预见的客观现象。在时间维度上，必须发生在行为人建立民事关系时；在预见标准方面，当事人对该事件或现象的发生负有何种程度的注意义务，且是否已尽到注意义务是决定是否免责的关键。由于预见能力因