2007年鹰潭新时代广场商业地产策划方案.pdfVIP

2007 年鹰潭新时代广场策划案 第一篇市调分析 在新的历史条件下，城市经济发展越来越受关注，作为江南重镇之一的鹰潭，在经济一体化的 过程中，经济发展前景日趋明朗。一个城市的经济发展、地理条件、市政规划、政策倾向及其 人们的消费心理都在很大程度上影响着房地产的开发与发展。城市的发展趋向和潜在的经济增 长因素能否更大地刺激房地产市场的需求，以及在政府的规划当中，能否给项目所处的区块物 业的升值带来广阔的前景，将对项目前期规划及未来销售和后期管理、商业运作产生直接的影 响。鉴于此，我们对鹰潭经济发展和规划进行深入的探索，以期能够把握该区将来房地产的发 展趋势和整个商业带的运作。 第一章 鹰潭城市发展规划分析 1.1 鹰潭概况 鹰潭,旧称鹰潭坊,同治三(1864年)改称为鹰潭镇,1949 年改为鹰潭区,1956 年改为县级镇,1979 年改为县级市,1983 上7 月升格为省辖市,同年10 月,在原境内成立月湖 区，为其中心城区。 鹰潭地处东经 116°41至l17°30、北纬27°35至28°40之间，总面积3554 平方公里。 全省五大水系之一的信江贯穿东西，岸南龙头山上自古有一片樟树林，每当晴空万里，群鹰在 樟树林上空展翅翱翔尽情盘旋，信江深潭激流则回旋于龙头山下。“深潭水碧，绿如鹰眼”， “涟湾兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭故而得名。 辖区属南岭准地槽边缘的信江凹隔带，地势南北高，中间低，东西长约50 公里，呈带状分 布，320、206 国道和浙赣线、皖赣线、鹰厦线三条铁路线把离市区18 公里的贵溪市和离市区 25 公里的余江县连成一个整体。 全市目前人口近 105 万，其中非农业人口占26.8%，农业人口占73.2%；男性占52.8%，女性 占47.2%；在职职工约占全市人口的9.7%，其中女性占37.9%。目前城区人口约20 万，其中 外来人口占28%左右，而由本地外出经商者亦接近28%，从而在数量上形成对等贸易，展现了 鹰潭作为一个放射性城市的特性，其居民的经商投资意识也由此可见端倪。 1.2 经济发展 1.2.1 经济环境 （1）经济发展总水平。 改革开放以来,尤其是1983 年升格为省辖市以来,鹰潭市在城市各个 领域进行了一系列的经济体制改革,全市国民经济和社会发展取得了令人瞩目的成就,开辟了该 市国民经济蓬勃发展的新时期。农业结构调整成效显著。养殖业和多种经营产值占农业总产值 的比重分别提高到49%和69%。引进推广农牧渔业新品种90 多个,围绕粮猪果林菜5 个主导产 业, 建立了10 大农产品基地。市生态农业科技示范园区建设前期工作基本完成。全市现有工 业企业264 家,一个以有色金属冶炼为主体,电力、化工、机械、食品、纺织、医药、建材、仪 器仪表、工艺美术等行业竞相发展、特色鲜明、又门类齐全的工业体系基本形成。并在一些行 业取得了显著成效，如：三川公司水表销量在全国同行业排名第二,连续三年夺得了国内市场 占有率排名第一,南方照明公司主导产品节能灯产量跃居全国同行业前列,产品出口美国、德 国、印度等国家。旅游业发展加快，近年接待境内游客数、旅游直接收入、接待境外游客数及 创汇金额等候各项指标均有很大提升。金融保险事业发展迅速。全市目前共有金融机构 376 家, 职工总人数2737 人。金融机构各项存款余额70.96 亿元,其中储蓄存款45.51 亿元;各项贷款 余额76.18 亿元,其中短期贷款54.52 亿元,中长期贷款17.34 亿元。据悉该市人均存款目前居 江西省第三。 （2）经济增长。 2001 年，全市国内生产总值达58.8 亿元,按可比价格计算,比1995 年增长 54.3%,年均增长7.5%。其中第一产业增长22.2%,年均递增3.4%;第二产业增长87.2%,年均递 增长 11.1%;第三产业增长50.6%,年均增长7.1%.综合经济实力明显增强。2001 年全市财政收 入和地方财政收入3.3 亿元,分别比1995 年增长55.8%和58.7%,年均分别递增7.7%和8%。在 此基础上，近两年更是稳中求进，逐步增长。 （3）产业结构。 面对买方市场及激烈的市场竞争,鹰潭市积极采取措施,“稳定一产,主攻二 产,加快发展三产”,使产业结构不断得到调整和优化,最终呈现出“二、三、一的格局。第一产 业增加值保持稳定增长,但比重呈缓慢下降趋势,这是鹰潭市产业结构变化的最显著特点。 1.2.2 商贸投资 （1）市场体系。鹰潭中心城区是商贾会集之闹市,物资集散之要冲,市区商业网点星罗棋布,各 类市场54 个,零售贸易网点4443 个,面积24 万平方米,居江西前列,个体工商户9437 户,一个 以综合