农村房地产投资模式初探.doc

农村房地产投资模式初探山东监管局 泰安分局,山东 泰安 271000） 摘要：指出了我国农业现代化、农村城市化、城市郊区化的不断发展使农村房地产业的发展具备了有效供给和迫切需求的条件,同时日益明晰的宏观政策环境和不断优化的社会经济条件也为农村房地产业投资提供了有力保障。在分析农村房地产市场投资现状的基础上,建立了4种投资模式并提出了制度建设的建议 关键词：农村；房地产；投资；模式 收稿日期：2011-11-01 作者简介：吕雪（1988―），女，浙江乐清人，山东师范大学人口#8226;资源与环境学院硕士研究生 中图分类号：F370 文献标识码：A 文章编号：1674-9944(2011)11-0141-03 1引言 农村房地产从房地产的物质实体和权益两方面考虑,包括土地、建筑物、地上定着物及其衍生的权利。具体来讲,农村房地产包括分布在建制镇及农村行政村、自然村的住房,村镇内的能源、道路、给排水、电力、通讯、绿化、环境等技术性基础设施,村镇内的中小学、卫生院、敬老院等社会性基础设施以及乡镇企业和乡镇政府管理机构的用房等［1］ 按照“十二五”规划推进城乡经济社会发展一体化的要求,搞好社会主义新农村建设规划,加强农村基础设施建设和公共服务,推进农村环境综合整治,给农村房地产市场蓬勃发展带来新契机。研究农村房地产的投资现状,建立农村房地产市场的投资模式,对促进农村房地产、农村经济的协调发展和实现区域经济的跨越式发展意义重大 2农村房地产投资的现实需求 2.1土地供需矛盾急需解决 我国的城市化正处于高速发展阶段,农村人口大量涌入城市,城市土地的需求旺盛,城市用地紧张状态持续加剧,各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面。同时,农村外出务工人员大幅增加,农村建设用地存在富裕现象。尤其是基宅地集约化利用程度很低。由于村镇规划体系还有待于进一步完善与落实,农民建房散乱无章,基础设施难以配套,既浪费了农村集体土地,又不利于农村宅基地的管理。本文以山东省统计年鉴为数据来源,分析了1980~2010年山东省城乡人均住房面积的变化情况（图1） 由图1可知,城镇人均住房面积与农村人均住房面积都呈上升趋势,农村人均住房面积一直大于城镇人均住房面积,2002年城镇人均住房面积大幅增加,与农村人均住房面积差距减少,这是由于我国的住房制度改革在1998年进入深化改革阶段,开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,到2002年城镇居民住房面积得到大幅提升 图1山东省城乡人均住房面积变化 注:数据来源山东统计年鉴2011,其中城镇人均住房面积2001年以前为人均居住面积,2002年以后为人均建筑面积 2.2城乡统筹的迫切需求 近年来,我国城市房地产业迅猛发展,城镇居民住房条件显著提高,为城市经济发展注入强大动力。然而由于农村土地不能流转,农村土地价值无法得到充分体现。农村土地通过土地征收转为国有土地,国有土地与集体土地之间的权益差别产生巨大收益,但是农民仅获得很小比重的收益。投资农村房地产业,改善农村居住环境,有利于促进农民转变小农意识,树立起与现代社会相适应的市场经济意识、法制意识、开放意识［2］,是消除城乡差别、激活农村房地产市场的必然要求 2.3社会主义新农村建设的必然选择 按照“十二五”规划加快社会主义新农村建设的要求,改善农村生产生活条件,要提高乡镇村庄规划管理水平并加强农村基础设施建设,农村发展房地产也出现前所未有的机遇。合理引导农村住宅和居民点建设,向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。同时加大财政投入力度,大力支持农村基础设施建设,为房地产项目在农村地区的实施提供必需的配套设施。各项惠农方针政策推进了农村经济的快速发展和农民收入的稳步增长,奠定了农民购房的经济基础。此外,农村居民消费观念与消费习惯发生了变化,计划生育政策导致农村家庭结构逐渐趋于简单化,传统的大家族居住模式,向单独组家模式转变［3］,都给农村房地产投资增加了现实可操作性 3农村房地产投资困境 3.1农村土地产权制度不完善 农村土地与城市土地有着所有权的根本区别,城市的土地为国家所有,而农村的土地为农民集体所有。农村的集体土地至今未进入土地一级市场,政府可以因公共利益的需要,随时向集体征地,由于集体土地只有象征性的产权代表,农民的发言权难以充分体现,集体土地拒绝被征的可能性较小［4］,房地产商在补偿时,农民利益也得不到保障 3.2农村住房金融保障制度不健全 我国未建立专门针对农村的住房金融制度,大中城市房地产金融发展迅速,但是传统的经济体制中缺乏农村住房金融的运作基础,现在还基本处于空白阶段。我国的绝大部分农村,经济比较落后,住房成粗广发