浅析银川市住宅产业发展.doc

浅析银川市住宅产业发展[摘 要] 住房是人的最基本需求。新中国成立以来，尤其是改革开放以来，伴随着住房制度的改革和住房建设的推进，人民群众住房条件不断改善。近几年银川市委、市政府把住房问题作为最重要的民生问题之一，加快完善住房保障政策体系和制度建设，大规模建设针对中低收入住房困难家庭等群体的保障性住房，逐步形成了多层次、多元化的住宅供应体系，确保了房地产市场平稳、健康、有序发展 [关键词] 一、银川市住宅产业发展情况概述 解放初期到改革开放以前，银川市住宅建设以满足城市居民最基本居住需求为主，房屋产权为公有产权，住房分配以“实物分配”方式为主，呈现出发展速度缓慢、居住水平不高（以土木结构平房为主）、基础配套设施较差、人均面积小的特点 上世纪80年代中期到90年代末期，在国家有关深化城镇居民住房制度改革政策的支持下，银川随全国一起掀起了第一轮房地产开发建设热潮。期间，银川开始大规模实施危房改造工程，建设国家安居工程和公有住房出售，为住宅产业发展注入了生机和活力――商品住房开发建设逐步兴起，供应数量及种类不断增加，逐步形成了以住宅建设为核心的房地产业 进入21世纪，银川住宅产业步入了稳步发展期，期间虽然受全国房地产市场影响，出现了投资与消费同步观望，暂时低迷现象，但整个市场总体呈现螺旋式上升、快速、健康、稳定发展的态势。住宅市场也从不完善、不健全，逐步发展成为一个市场化程度高、体制健全、稳定发展的市场。住宅产业发展既改善了居民居住条件，也完善和提升了城市功能，促进了地方经济发展 二、银川市住宅产业发展现状分析 （一）住宅市场分析 1、商品住宅市场比较活跃，供需基本平衡。从银川市房地产市场供给看，2006-2010年，市辖三区商品住房预售面积（供给数量）从188万?增加到368万?，呈逐年增长态势。从需求看，新开发商品住房备案面积从210万?增加到316万?，也呈逐年增长态势；截至2010年底，市辖区商品住房累计空置面积62.68万?,同比减少9.4%。2010年商品住房供销比例为1.16：1，供给略大于需求 2、商品住宅价格涨幅较大，房价略高。从价格涨幅看，银川市辖区商品住房合同备案均价从2005年2108元/?，增加到2010年4234元/?，价格绝对额涨幅达到2126元/?。2009年银川市房价收入比为6.86倍，房价略高。与国内其它城市房价比较看，无论是房价收入比还是商品住宅价格，银川比上海、北京等国内一线城市低很多，和同处西北地区的其它省会（首府）城市比，银川市商品住房价格和房价收入比居于中等水平 3、不同收入水平人群的房价收入比分析。平均收入水平计算的房价收入比反映的是总体平均水平。比较不同收入阶层的房价收入比，能够真实反映居民的购房能力。按照居民收入分组计算的银川市不同收入阶层房价收入比看，最低收入组居民和低收入组家庭的房价收入比很高，2009年分别达到了24倍和13.3倍，大大超出了这些家庭的承受能力；而最高收入家庭房价收入比很低，2OO8年只有1.9倍，2009年为2.8倍；高收入组居民家庭的房价收入比也很低，2009年仅为3倍。可以看出不同收入阶层的居民购买力与房价相差较大，需加大保障性住房建设力度，保障低收入家庭的住房需求 （二）住宅价格上涨原因 近几年银川市房价上涨既有企业追逐较高利润和开发成本增加、城市化进程加快等刚性因素，也有盲目追涨等非理性因素，是各种因素综合形成的结果 （1）企业追逐较高利润和开发成本增加，对房价产生推动作用。在房地产市场供需两旺状态下，处于有利位置的房地产开发企业主动根据市场需求，顺势提高利润抬高房价。同时，受全国一线城市住宅价格上涨的影响，银川房地产开发企业也跟风逐流，推动银川房价上涨，加之近年来房地产丰厚的投资收益，吸引了更多的社会资金投入房地产业。另外，由于房屋品质、配套设施、小区环境等的不断提升增加了住宅建设成本 （2）住房供给结构不平衡。中小户型供应量，尤其是90?以下户型虽然供应量持续放大，但仍难以满足持续增长的需求 （3）消费性需求增长较快。2005-2010年，银川市人均可支配收入逐年增长，人们对住宅的改善性需求旺盛，环境优美、就学方便的住宅不断热销。同时，由于城市化进程的不断加快，进入城市的人口数量不断增长，形成了大量的刚性需求。随着“两个最适宜”城市建设的深入推进，银川市作为区域中心城市的地位日益凸显，对毗邻地区辐射力逐渐增强，吸引了大量外来人员投资置业，外来购房人员比例逐年增加。另外在预期房价上涨的情况下，人们存在买涨不买跌心理，把住宅作为保值、增值的投资产品，助推了商品住宅价格的上涨 三、银川市住宅产业发展前景分析 （一）未来五年住宅市场总需求 通过自然增长法对住宅需求进行预