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新开发土地的成本法估价探讨 摘要：成本法是新开发土地价格评估的一种有效方法。在评估实践中，相关估价规范本身的不足及估价人员对规范认识的偏差是成本法估价结果偏差重要原因之一。新开发土地的成本法估价结果偏差的校正可以从三个方面入手：明确新开发土地的成本构成，特别那是有关土地增值收益和销售税费的处理；进行包括年期、用途、区位等方面的宗地条件修正；根据市场资料对积算价格进行供求状况修正。 关键词：新开发土地；成本法；价格评估；价格修正 作者简介：朱晓刚，1974，男，河南洛阳人，郑州信息科技职业学院环境工程系讲师，房地产估价师，土地估价师，房地产经纪人，管理学硕士。主要从事不动产估价与投资分析方面的教学和研究。邮编450008。 0.引言 成本法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法，其本质是以土地的重新开发成本为导向求取估价对象的价值，以成本法估价求得的估价格5.3.10 指出：“成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估”。《房地产估价规范》（下称《规范》）5.4.13指出：“新开发土地和新建房地产可采用成本法估价。 1.成本法的理论依据及基本公式 成本法的理论依据可已从买方和卖方两个角度来看。对于买方而言，获取一处不动产主要有两种途径，即建造和购买，其所愿意承担的购买价格不能高于重新建造该不动产所必须的花费。所以从买方的角度看，成本法的理论依据为替代原理。对于卖方而言，其可以接受的卖价不能低于重新购建该不动产所必须的各项成本之和（包括正常的税费和利润）。所以从卖方的角度看，成本法的理论依据为生产费用价值论。据此，《规范》和《规程》对新开发土地的成本法估价公式分别表述为如下公式①和公式②： ① ② 2.成本法评估结果偏差的原因 成本法在不动产价格评估中往往以其评估价格的偏差而遭诟病，从评估实践来看，造成评估结果偏差的原因大致可归纳为三个方面。其一是对构成不动产价格的各项成本认识不明确。积算价格源自对各项成本费用加和，若对新开发土地的成本构成不明确，在价格评估过程很可能出现错记、漏记、重复计算等情况，进而直接影响积算价格的合理性。其二是在具体宗地价格评估中缺乏对区域平均积算价格的修正或修正不合理。成本法评估的新开发土地积算价格是整个开发区域的平均价格，而具体评估实践中的估价对象往往是宗地，由区域平均价格到具体宗地价格，必须根据宗地的具体情况进行修正。若不然，则价格难以体现土地的异质性特征，与具体宗地的实际条件难以匹配。其三是没有根据市场供求状况对评估价格的修正。成本法评估很难体现供求原则和竞争原则，长期市场均衡是其重要的假设前提。而市场并非总是处于均衡状态，当市场处于非均衡状态时，积算价格难以体现市场中真实的供求关系，难以反映不动产真实的市场价格水平，因此有根据市场状况对积算价格进行修正的必要。 3.成本法评估结果偏差的的校正措施 3.1明确新开发土地的成本构成 土地取得的方式主要有三种：农地征收、城市房屋征收、市场购买，取得方式的不同会使价格的评估路径不同，在评估中需要注意的关键点也不同。2012年7月1日开始施行的《闲置土地处置办法》规定市、县人民政府供应的土地必须是净地禁止毛地出让 ③ 公式③土地开发费中包含土地开发环节的管理费用，税费指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用，销售税费则指土地在流通环节必须支付的相关税收和费用，其他各项成本参照《规范》相关要求取值。 3.2进行宗地条件修正 通过上述公式③评估的价格是区域平均价格，在具体宗地价格评估时还需根据宗地的具体条件对区域平均价格进行修正，主要包括年期修正、可出让面积修正、宗地生熟程度修正、用途修正、区位修正。 （1）年期修正。评估实践中的宗地多为有限年期的土地使用权价格，而由公式③求取的价格为无限年期价格，应对其进行年期修正。年期修正系数为： 式中：为年期修正系数，为土地还原利率，为土地使用权年限。 （2）可出让面积修正。公式③评估的价格为区域平均价格，一个区域土地开发完成后，并非所有土地都能够出让或转让，而不能够出让的基础设施、公用设施等用地的成本要通过可出让部分的土地价格来体现。因此，宗地价格评估时要对区域平均价格进行可出让面积修正，可出让面积修正系数为： （3）宗地生熟程度修正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。当然，在进行宗地生熟程度修正是要充分考虑估价对象的范围。宗地生熟程度修正往往以具体的数额来表示。 （4）宗地用途修正。土地用于不同的用途价格是有很大差异的，而新开发土地的成本法估价过程中各