某滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案.doc.doc

长沙河西窑坡滨江地铁综合体项目开发和运营初步策划方案 2010年11月２８日 目录 项目概况。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3 同类项目的启发 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5 三、滨江地铁综合体产品定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5 四、河西商圈规划与地铁购物中心商业定位思路。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11 五、招商目标与租金及利润分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13 六、项目盈利模式设计。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。14 七、购物中心经营管理方式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。17 一、项目概况 荣湾镇整个拆迁区有273亩作用滨江商贸中心旧城改造项目，其中窑坡255.454亩作为轨道交通公司用地，有效面积１６４亩（１０.９万平方），可以开发综合体，地价已经达到1120万元/亩。 用地范围：东起银盆路，西至月华路，南至枫林路，北至白沙街，里面有窑坡山，红泥山和百罗丘.. 位置示意图 项目和周边项目关系 项目综合体配备的五星酒店要和枫林宾馆等形成不同层次的酒店群，满足来岳麓山和大河西旅游的人群，重点接待高收入游客。 建议五星酒店占据绿化广场位置，设立ＶＩＰ游客接待中心，与枫林宾馆形成呼应关系，将现有绿化设置在地块内适当位置。 本项目在商业规划上需要考虑和对面通程商业广场业态互补，共同打造大河西中心商圈，要考虑国际名品和儿童娱乐中心、高端餐饮等商圈中缺乏的业态。 五一商圈和本项目存在竞争关系，建议本项目重点服务河西顾客和前来岳麓山的游客，如果本项目在休闲娱乐和国际名品经营等体验式业态填补湖南空白，那么今后有能力吸引部分五一商圈的 客流前来体验消费。 一期２５５亩红线图 项目分区 项目分区示意图（引用北方－汉沙杨公司，便于轨道公司对比分析） 二、同类项目的启发 １．香港青衣城 利用地铁带动商业和公寓物业发展，充分将乘客通过主题购物中心转化为有效消费顾客。 ２．广州中华广场和流行前线地铁枢纽项目 充分重视地铁商业街区的规划，挖掘较大商业价值。 三、滨江地铁综合体产品定位思路 站在大河西先导区的总体思考区域商业和房地产发展的趋势，今后大河西开发需要引入一批大型投资公司，他们不仅需要办公地点，更需要展示企业形象。 本项目位于核心区荣湾镇地铁站点，是进入大河西区域的门户。 项目所在地铁站点示意图 项目所在区域为的长沙金融商务中心 从开发大河西的意图可以看出，市委、市政府要把河西地区作为今后重点来开发，将荣湾镇滨江区域作为大长沙金融商务中心来打造。 以长沙地铁购物中心和写字楼以及公寓为主的现代城市综合体，长沙河西总部经济发展的标志性建筑群，适合聚集金融和企业总部，成为大河西投资的桥头堡。 项目一期用地总面积为255.454亩，总容积率控制为＜3.7,建筑高度原则暂按＜45米控制，如局部再提高应按程序调整。用地分成的三大区域，主要指标分别如下（最终以规划局下达的规划要点为准）： 商务区（C2）：南部地块105亩，容积率＜3.8，建筑密度＜40%，绿地率＞30% 建筑面积为26.57万平方米。 长沙河西窑坡滨江综合体ABCD建筑面积表 功能 Ａ Ｂ Ｃ Ｄ 占地面积 105亩 28.6亩 29.5亩 24.46亩 平方米 70000 19067 19667 16307 容积率 3.7 4 3.2 3.2 计容积率面积 25.9 76267 62934 52182 建筑密度 50% 35% 30% 30% 限高 45 45 45 45 综合体物业组合初步建议 购物中心 10万平方米 4万平方米商业街区 写字楼 3.9万平方米 总部办公 五星酒店 3万平方米 公寓 6万 地上面积 25.9万平方米 地下商业面积 2万平方米 停车场面积 10万平方米