各国物业管理体系.docxVIP

不同国家物业管理体系的对比102844 魏泽奇摘要本文叙述了几个国家的物业管理体系，对中国物业管理的发展作为参考。美式物业管理美国是一个典型的契约社会，契约在美式物业管理关系形成中是有重要意义的。美国物业管理经过长期的发展、优化，逐步演化成具有以下特征的架构体系：业主委员会业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事会，按照章程和细则，制订有关制度和规范，并向政府登记注册，按合法企业模式运营。业主委员会将自行组织业主成员或者专业人员，或者委托物业管理企业承担物业管理。业主委员会的董事会由全体业主选举，物业管理费按业主委员会作出的年度预算由各业主按其所占小区产权的比例分摊，结余部分将结转到下一个年度使用。美国各地物业管理合同对收费的规定往往要受所在地区、环境、设施和管理方式等的影响，收费标准和收费项目也是十分复杂的，但各地物业管理收费在原则上都必须以物业管理公司与业主委员会之间达成的年度预算为基础，在年度预算的基础上可以给物业管理公司一定的收费机动权。物业管理公司服务性收费，目前在美国主要流行两种计算办法：第一种方法是根据物业管理公司与业主之间已经达成的年度预算总额的百分比收取，即按月收取年度预算所规定的各月收取费用的百分比作为管理费；第二种计算方法是根据利润来计算管理费用。这种计算方法可以鼓励物业管理公司在社区内外开展多项经营服务的积极性，业主与物业公司都乐于接受此种方法。除了一般物业管理职能外，更重要的是业主委员会要根据小区的规格、建筑特点，制订小区行为规范以保证小区业主能够享受和谐的生活质量、良好的整体建筑和环境质量，以使该物业保值增值。小区的行为规范包罗万象：小区饲养宠物的规定、业主在花园或者草坪搭建临时或者永久性建筑的规定、关于变更建筑外墙颜色的规定等。物业管理权通过政府的法律明确物业管理的权限。开发商在完成住宅项目前，就要按照规定制订有关制度和行为规范。当住宅销售超过半数以后，开发商将协助业主成立业主管理委员会，并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一个业主成员协助业主委员会对住宅小区的物业管理进行监督。物业管理企业美国的物业管理一般归专业的物业管理企业运作。物业管理企业一般负责整个住宅或者住宅小区的物业整体管理，而具体业务是委托给专业的服务公司承担的。例如，小区绿化由专业的绿化养护公司来承担。绿化养护公司按照其于物业管理企业的合同要求每周来小区进行树木、花草的修剪、施肥、杀虫等服务。安全保卫则聘请专业保安公司。保洁由专业的清洁企业承担。物业管理的社会化与专业分工使住宅小区管理的效率得到提高、费用明显下降。在美国，物业管理公司为居民提供优质服务，具体体现在以下方面：服务体系严密。尽管有些小型物业管理公司未必部门齐全，但必定功能齐全，有专职人员分别负责会计、保安、工程等项工作。小公司无力承担一些项目时，总有专业公司及时到位，业主不必为此操心；各部门工作都十分认真。除日常管理工作之外，物业管理公司同时还在努力为居民创造一种既舒适、又有人情味的居住环境上做文章。如在住宅区内，购进一流的管理设施，开设超市、图书馆、餐厅、理发室，这一点与我们国内大体相同。在此基础上还较重视人际交流。服务至上还具体体现在对物业管理从业人员素质的高要求上。在美国，物业管理经理人员或工程师需要专门的资格证书，必须大学毕业，还必须接受必要的课程教育，因此，虽然公司人员很少，但都有很强的责任心，讲究效率。管理资料齐备。为了掌握丰富的资料，提供优质服务，物业管理公司一般在物业开发时就已经成立。为了使业主和租户放心，物业管理公司往往还在物业保险上作较多投入。美国现代房屋保险主要有产权保险和房屋保险。适当的保险，对吸引用户是极为有利的，这样，业主和住户就会更加放心地选购和租住。政府管理机构与行业协会美国的物业管理设有专门的管理机构，并拥有一批高素质的专业从业人员。在美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制订房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织，其总部在芝加哥，有100多个地方分会。在美国成立物业管理公司手续比较简单，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都可以申请成立这样的公司，不过公司成立必须取得营业执照。英式物业管理英国住房建设和分配制度在20世纪初，大约90%的英国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪，英国推行住房制度改革。由于英国地多人少，大部分住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅，这也决定了英国物业管理的类型。英国物业管理类型一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我国差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行、维修和改造等。物业管理服务的内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。而住宅