地产项目前期策划总流程概要1.ppt

通过合理的吸筹过程，充分测试楼盘价格，累计客户资源， 当对市场有较大把握时，可结合销售季节，择吉时开盘。 例如： 9月28日。 或 抢闸出击，当存在合适的市场机会，为了抢占有力的市场竞 争位置，即使各方面情况还不成熟，也可开盘。 如：对手4月28日开盘，我们4月19日。 2.4.2 开盘时机 一般在做好开盘前准备工作时，先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 2.4.3 开盘前的准备工作 筹备工作 的确认 通知开发商及相关部门 确认项目开盘前必须的相关资料 开盘活动 的准备 和开发商就开盘方案沟通，得到确认 落实开盘相关场地布置 开盘前相关媒体推广的配合 活动公司的选定、沟通和协作 相关媒体记者的邀请 有关促销优惠方案的沟通和确定 开盘方案主要内容 1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用 2.4.4 开盘方案 3 公开发售前策划工作流程 3.1 工作思路 3.2 工作方式 3.3 各节点工作实施流程 以楼盘的定位和推广方案为基础，开展公开发售前的策划工作 定期市场情况分析和相关调整：宏观经济环境动态分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等 做好公开发售前项目造势、定价、开盘筹备三项主要工作 3.1 工作思路 3.2 工作方式 资源整合 √在成本控制的前提下，与专业 公司合作，完成现场包装中的 设计、施工、制作，以及广告 投放和公关活动。 项目管理 √重视策划进度控制，把握 各个制作环节所需时间，及 早进行筹备，保证各步骤顺 利实施。 发展商 策划人员 礼仪包装公司 建筑设计公司 广告公司 公关公司 其他公司 售楼处及样板 房装修公司 沟通 实施 3.3 各节点工作实施流程 一般实施流程 合作公司 策划 …… …… …. …. .. .. .. 结束语：知识管理的重要性 在项目销售过程中，策划人员可谓“八仙过海，给显神通”，项目销售结束时，有必要进行及时的案例整理。 对于个人来说，只有不断地总结，策划水平才能得到更快的提升； 对于公司来说，每个人的智慧都能和整个团队分享，有利公司的整体进步，反过来又让个人收益。 策划流程 前期策划篇简介 前期策划的总体流程 可行性研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 产品定位 客户定位 市场定位 市场研究 地块 产品方案 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 产品方案 微 调 美象化 第一阶段：可行性研究 宏观市场、区域市场 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确地判断 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比/参数值变化的百分比 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零得点 市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 第二阶段：项目市场研究 地块 潜在客户分析 项目价值分析 竞争环境分析 宏观环境分析 市场状况 可能的客户 可能的产品 宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论 竞争环境 房地产环境 竞争楼盘 经典楼盘 成功案例 区位价值 项目资源 周边客群 历史客群 特有客群 投资客群 新生客群 市场状况 可能的产品 可能的客户 第三阶段：项目定位 寻找均衡点 可能的产品 可能的客户 投资效益 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析 优势 劣势 机会 威胁 定位策略 定位描述 产品建议 定为依据 客户描述 定位策略 定位方法 静态分析 动态分析 第四阶段：初步推广方案 首先，给项目一个形象 ——项目总体形象定位 其次，告诉甲方我们准备怎么卖 ——销售策略 重要的一点，给甲方一本明白账 ——推广费用预算表 接着，告诉甲方有推广能销售的更好 ——推广策略 最后最重要的一点，把你明确的工作计划告诉甲方 ——营销工作总体时间表 经济收益分析 1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍 3、实例分析