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我国自有住房服务虚拟租金估算方法的优化：来自美国的经验 周清杰 （北京工商大学经济学院，北京 100048） 摘 要：在国内生产总值的核算中，各国对自有住房服务虚拟租金的估算方 法存在一定的差异。本文在简要回顾国民核算体系估算自有住房服务虚拟租金的 基本原则以后，着重分析了美国居民的住房存量结构和自有住房服务虚拟租金的 估算方法。文章还通过梳理我国现有的核算体系，从美国经验里寻找优化我国自 有住房服务核算方法的可行路径。 关键词：自有住房；虚拟租金；估算方法；国内生产总值 国内生产总值（GDP）是最重要的一个宏观经济指标，不仅影响一国宏观经 济政策的制定，还关乎各国在国际上的地位和责任。科学的核算方法是保证GDP 数据质量的前提。然而，某些重要项目的核算难度非常大，核算方法也很难统一， 其中，城市居民自己占有使用的自有住房(Owner-Occupied Housing(Dwelling), OOH或OOD) 的虚拟租金是争议最大的项目之一。囿于住房市场的特殊性和相 关数据的可获得性，各国对自有住房服务的核算方法不尽相同。这一局面不仅降 低了各国GDP数据的可比性，还有可能导致一国的GDP数据出现系统性偏差， 影响宏观数据的公信力。 近些年来，学术界和相关机构开始关注我国自有住房服务虚拟租金的核算方 法问题。无论是来自国内统计领域的权威观点（如XU, 2002; JIN, 2009 等），还 是来自国际相关机构的声音(如ADB, 2007;Zieschang, 2009等)，都把自有住房服 务虚拟租金的估算问题看作是我国GDP核算体系面临的一大难题。 本文在简要回顾自有住房服务的属性和国际惯例的一般原则后，将利用历史 数据分析美国GDP中自有住房服务的地位，并梳理国民收入与产出账户(National Incomeand ProductAccounts, 以下简称NIPA)中自有住房服务的核算，以探寻等 值租金法的内在逻辑。文章最后还将总结我国GDP中自有住房服务的核算方法， 寻找优化我国核算方法的可行路径。 GDP GDP 一、GGDDPP核算中的自有住房服务 在国民经济核算体系中，居民购买新住房的行为是投资行为，即居民获得新 1 房的所有权是一种生产性行为。此时的居民实际上是一个特殊的“服务型企业”。 在获得所有权后居民对住房这种固定资产的使用，无论是将住房租赁给其他人， 还是自己居住，都相当于一种提供居住服务(HousingServices)的经营行为。当房 主租赁房屋时，租金就是居住服务的市场价值，应视为房东的个人收入。与此相 对应，租金也会成为房客消费支出的一部分。无论国内生产总值是用收入法核算， 还是用支出法核算，都包括居民之间房屋租赁交易的市场价值。 但是，当居民住在自己所有的房屋中时，房屋这种固定资产所提供的居住服 务是否应该计入GDP就变成一个较难处理的问题。国民经济核算体系一般不考 察居民生活中产生的自给性服务，因为在这种服务的提供中并没有实际交易发 生，没有现金的支付，无法计算其市场价值。例如，家庭成员在生活中的一些生 产性活动，如打扫居室卫生，看护幼儿等，都不在GDP的核算范围内。不过， 国民核算体系却支持将居民从自有住房中获得的居住服务纳入到GDP之中。因 为购房自住是当代经济社会的一个特征事实，是影响居民福利状态的一个重要因 素。一个住在自有房屋中的居民，如果该住房不存在债务，那么，房主从自有住 房中将获得相当可观的隐性收入。而那些住在租赁房中中的居民必须向房东支付 房租。就这一点而言，住在租赁房中的居民与居住在自有住房的居民的福利水平 是不可同日而语的。因此，在居住成本日益高企的今天，作为广义国民收入指标 的GDP，不仅需要计算租房居民在居住服务方面的支出，也有必要测度那些自 有房屋中的居民从中获得了多少的隐性收入。 在最新版国民经济核算体系（以下简称2008SNA）中，再次强调采用适当 方法对自有住房服务的虚拟租金进行估算的必要性。理由是无论是自有住房，还 是租赁房，二者产生的服务流在本质上并无二致，它们的核算口径自然也应该保 持一致。当租赁费纳入到房主的个人收入时，