保障房融资有关政策与实践.ppt

保障房融资有关政策与实践简介 政策 2010年5月，国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出“鼓励民间资本参与政策性住房建设”，这被媒体解读为首次对民间资本参与保障房建设的通道“开闸”。2010年6月，住建部、发改委等部委出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出“支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道”，这些保障房建设的融资方式都是首次提出，特别是允许企业发放中长期债券，允许保险资金、信托资金进入保障房建设领域，将会有力地缓解保障房建设资金的缺乏。 2010年9月保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金投资不动产扫清制度障碍，随后，保险资金跃跃欲试参与保障房的投资建设。而2012年7月保监会又出台《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步放宽了保险资金投资限制，允许保险资金采用多种投资方式，支持国家重大民生和发展工程。 近期，有太保、国寿、平安在内的7家保险资产管理公司联合参与投资北京保障性住房建设，负责太平洋保险资金运作的太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”通过了保监会的备案。 2011年6月，国家发改委下发的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》提出，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发[2010]19号)进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。 2009年10月，住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。据了解，2010年，住建部批复首批28个试点城市，实行公积金贷款支持保障房建设。近两年来已经有更多城市加入试点， 中央财政+地方配套资金+土地出让金+公积金收益+融资平台/企业发行债券等 上海经验 截至2012年8月末，上海市名单制项下保障房贷款余额759．4亿元，同口径较年初增加230．5亿元，保障房贷款增量占同期全部住房开发贷款增量的比重达到125％。其中建设银行：从2010年开始增设 保障性住房项目开发贷款 单独核算，给予信贷规模支持用于经适房项目、动迁安置房项目和大型社区前期开发的土地储备项目 。 政府“托底”，银行“敢贷” ：按照规定，在办理土地储备贷款时银行需要抵押物，但未完成动迁收储时，土地无法抵押。经上海银监局协调，在办理土地储备阶段，由上海规土部门出具“土地储备预告登记”，银行凭此可做前期抵押，等动迁收储完成后再办理实质抵押，这既支持了银行的合规要求，也满足了保障房建设的资金需求。 上海经验 在“经适房、动迁安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一体”保障房体系中，商业银行对前两项基本已有市场化的运作经验，但公租房和廉租房由于回款时间长、盈利模式不清晰、自身现金流不足、投资回报率低等特点，让银行放贷颇为踌躇。 上海银行业创新融资模式，结合项目投资结构、现金流、还款来源等不同特点，设计了差异化的“前低后高”等还款方式予以特殊支持。浦发银行参与了上海首个市场化运作区县公租房项目试点融资方案的制定。在这个规模约8亿元、期限为15年的公租房项目中，前3年“宽限期”无需还款，项目建成后则一年2次进行还款。目前，这一公租房项目由上海市公积金提供贷款支持，使用的资金为公积金结余资金，贷款利率则低于同期商业银行利率水平。 国开行上海市分行相关负责人泽晓红表示，银行通过一系列安排，提高公租房可持续还贷能力：一是提高商业设施比例，既可以完善社区商业配套建设，也可以增加租金来源；二是先租后售，加快资金回笼；三是与普通商品房捆绑开发，提高商业可售比例，通过销售资金增加还款来源。 上海经验 在加强信贷投入的同时，上海银行业积极借助信托、保险、债务融资等综合化经营渠道，加快金融创新，不断探索与推动低成本、多元化的保障房融资模式。 浦发银行与太平洋保险共同设计了国内首单保险资金保障房债权投资计划“太平洋－上海公租房项目债权投资计划”，并担任该债权投资计划的独立监督人。同时，浦发银行还与信托公司合作，发行与保障房建设挂钩的信托计划，吸引社会资金支持保障房建设。 浦发银行凭借以往在短券、中票等债务融资工具发行方面的经验和优势，正在争取参与保障房定向私募票据、REITs等其他方式，拓宽保障房融资渠道。 银行还在探讨在保障房建设过程中引入票据承兑、贴现等融资模式，争取以较低的融资成本