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未来豪宅公寓市场运作思考08年金融危机期间，全国楼市集体步入寒冬，城市中心的豪宅公寓也未能幸免。但09年经济状况回升后，这类产品倒是最先回暖，甚至出现报复性反弹的情况。香港在几十年地产发展周期中的波动也似乎可以证明这一趋势的合理性。回顾06－07年北京顶级豪宅公寓市场的辉煌，也的确验证了豪宅公寓在抵御金融危机和资金缩水方面的先天优势。 其实，豪宅公寓的成功运作需要一个完整体系的建立，也需要各种要素的支持，这比普通住宅和公寓要难得多。从宏观经济、产品品质、营销手段无不有严格的要求，甚至可以说开发顶级豪宅公寓取得成功有待争取“天时、地利、人和”。 宏观层面――找对地儿，踏准点 1、北京和上海，CBD和外滩 如果说最先走向世界级都市的中国城市，只有北京和上海具备资格，因为奥运会和世博会不是随便那个城市就可以举办的。再聚焦具有国内影响力和国际知名度的两个城市的商务区又在哪里?北京的CBD和上海外滩。一个简单的指标就可以判断：北京CBD的国贸三期和上海外滩的环球金融中心分别是两个城市甚至全国的最高商务地标，这是一张体现实力的财富名片。换句话说，顶级豪宅公寓一定是出现在顶级商务区中，这是财富容易汇聚的地方，也是经济泡沫上最美的那一层。放眼世界各大都会城市，纽约、伦敦、东京、香港无不是遵照了这一规律。 所以，我们的开发商开发顶级豪宅公寓对于地段要素要充满敬畏。一块好的地皮要在一片顶级商务区，更要在一个世界级城市中，如果具备这样的巧合，那将是一个美妙的开端。就北京而言，CBD中心区是首选，其次是燕莎，大部分此类产品都分布在这些区域。 2、经济繁荣，顺势而起 豪宅公寓的开发需要一个好的经济“时机”。经济周期的波动对豪宅公寓的影响很大，甚至大于普通类住宅和豪华公寓。最主要的原因是购买豪宅公寓的目的主要用于投资或者收藏，绝非刚性居住需求。在经济形势一片大好的前提下，此类产品的客户都是成倍受惠于经济的增长，财富往往在较短的时间内呈几何数暴涨，出手上千万消费购买此类房产毫不费力。相反，如果经济陷入低迷，企业经营入不敷出，裁员和负债现象的增加将直接导致投资倾向保守姿态，即使有实力的客户也会抱着“丢车保帅”的心理放弃购买。 所以，豪宅公寓的开发及快速销售的最佳时机是“经济由热走向过热”的周期。例如，北京以银泰中心为代表的大多数顶级豪宅公寓都是把06－07年最好的经济发展期作为主要营销周期，在这个阶段既实现了“天价”，也实现了“收官”。当然，07年没有消化完的和年底才开盘的项目就不是那么幸运了，08年收获甚少，09年也将惨淡经营。 产品层面――品质、品牌、品味一个都不能少 1、品质，经得起最挑剔的眼光 对于顶级豪宅公寓，品质是一种“底线”。房地产在国内发展十年，最大的贡献便是房产品质的大幅度提升，从保障性住房到普通商品房再到高档住宅，可以清晰的看到“质的飞跃”。即便如此，也未必赶得上不断成长的更加挑剔的客户眼光。从户型设计到精装修工艺，从建筑立面到园林景观，从石材产地到树种移植，从安防设施到整宅高科技，真是应了那句话：没有最好，只有更好。但是，这还不足以应付顶级豪宅公寓的客户，更高水平的品质还要有“故事”。 几百棵几十年的老树不削树冠逐一历经几千公里浩浩荡荡运送而至，运费要比树贵；几十吨的景观奇石愚公移山般的挪至园林里的精确坐标，人工费要比石头贵；世界尖端的最新高科技智能设施分布于房间的各个角落，房子要比人聪明；掘地三尺，地脉人文和历史要比这座城市还悠久，等等不一而足。总之，无论真假也无需辩驳，只要有助于品质便照单全收。看来，品质不只能看出来，还得讲出来。 2、品牌，不求最好但求最贵 顶级豪宅公寓需要通过与之相匹配的“精装品牌”和客户进行沟通。作为普通住宅物品配置的牌子只要国内知名即可；高档住宅采用的往往是中外合资的国际名牌；顶级公寓则需要原装进口的全球奢侈品名牌产品进行配置。这些品牌更多的来自欧洲的意大利、法国、德国等具有老牌资格的盛产奢侈品的国度。作为具有全球视野的客户群体，他们看到熟知的甚至偏好的“精装品牌”可以增强对楼盘的信任度，提升对产品的附加值。 3、品味，境界亦分高下 有一个很有意思的现象，大部分高档住宅通过样板房展现出来的都是纸醉金迷，金碧辉煌的带有欧式情节的富贵奢华之感，这也确实获得了相当多的客户追捧。但是更少更贵顶级公寓却走向另一个反面：极简风格的国际感。没有繁缛的装饰，没有眼花缭乱，更没有金银镶嵌，取而代之的是干净、沉静、简约、创意，极简主义的理念是“少即是多”，带给人一种空灵的气氛。如果说富丽堂皇般的欧式奢华代表着对“物质”的追逐，那“极简现代”则表达着对“精神”的超越感。从形而下至形而上的境界提升。这似乎也是对不同层次客户的写照。