第六章 剩余法.pptVIP

第五章 剩余法 基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的计算。 第一节 剩余法概述 一、剩余法概念 又称假设开发法,是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 二、剩余法原理 它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 三、特点及适用范围 （一）特点 剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定： Ａ、土地最佳利用方式 Ｂ、开发完成后的不动产售价 Ｃ、土地开发费用和正常利润 （二）、适用范围 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如: 待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。 对于尚未明确的规划设计条件的待开发房地产，难以采用剩余法估价。 A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再