新模范马路公交枢纽站投资分析.pptVIP

一、综合开发的市场预测分析 通过对市场的分析并结合本公交枢纽站的建设的实际状况，同时考虑该地块的区位优势和人流量大的特点，我们认为将该地块综合开发建设一个大型超市、一座经济型酒店和一个高标准的办公写字楼较为合理。 超市大卖场 附楼2－3层建筑面积1.8万平方米，按超市大卖场设计。因为该地块位于市中心地段，地理优势明显，交通便利，目前就有22条公交线路经过此地块，2条始发线。一旦公交枢纽建成投入运营，势必会有更多的公交线路经过。并且根据设计该枢纽站将会容纳10条公交线在此始发，就会形成一个非常大的人流量，而巨大人流量是支撑商业地产利润的最根本保证，超市大卖场尤其注重人流量，很多大卖场为了吸引人流量，采取各种措施，而用租用大客车将顾客直接运送至大卖场已成为一种惯例。作为公交枢纽站，天然得具备这样一个最明显的优势，每天巨大的固定的人流量将是设立大卖场的得天独厚的条件。另外据了解目前在南汽地块的时代超市将会因为地块的规划而拆迁，在此地块建超市大卖场刚好可以填补此市场空缺。因此我们认为建设一个1.8万平方米的超市是完全可行的。 快捷酒店 主建筑38层塔楼规划为1－20为快捷酒店，面积2.5万平方米，主要依据是考虑到该地块靠近南京火车站、中央门长途汽车站，经玄武湖隧道和国展中心也很近，外地来宁人员的住宿需求也会较大，加之目前经济型酒日趋受到市场的认同，同时也可以和临近的玄武饭店错位经营。依据《饭店星级的划分及设施设备评定标准》，按3星级经济型饭店的标准，每间客房的平均建筑面积60平方米计算，总面积2.5万平方米左右，可以建设客房400间，根据业内经验，300－500间客房的饭店最便于经营，且效益最好，因此我们认为这样一座快捷酒店会有很好的市场收益。 高标准办公楼 38层的主楼上部21－38层，面积2.0万平方米为纯办公写字楼也具有一定市场优势该楼高150米，外观挺拔、标志性强，位于主要交通要道一侧，非常方便醒目。由于在20层以上，玄武湖尽收眼底，景观很好，每层面积1100平方米左右，面积适中，即可分层出租，也可以考虑整体租赁。 二、地块开发的运作模式及周期 该项目总建筑面积达8.5－9.0万平方米，投资额高达3.8亿元人民币左右，建设周期3－4年，在目前政府城建资金缺口较大、公交自身更是无力筹措该项巨额资金状况下。可以考虑借鉴北京、广州等城市建设公交枢纽站的成功经验，引进民营资本，采取BOT形式来解决建设资金问题。公交利用自有的划拨土地，吸引资金，合作组建项目公司，共同建设大型公交枢纽站，建成后立即交给公交管理使用，建成的酒店、办公楼和超市的经营权归投资方，由其自行负责招商经营，待期满后交回公交总公司。这样既可解决枢纽站的建设资金，同时还可以通过地块的综合开发再获取收益，用来进一步发展城市公交事业。 三、方案比较及开发效益测算 1、两种方案的比较 经过分析比较，我们认为两种方案各有利弊。 方案一 、 优势在于布局规划合理，主楼紧邻新模范马路，立面效果 明显，标志性强； 人流、车流的交通组织合理，公交停车，维修保养面积大；可提供更多的条公交始发线在此发车。它的不足是，拆除江南大酒店造成经营损失较大，拆除后的地块要有较大的退让，投资较大 方案二 、优势是充分利用现有土地，公交的拆迁量小，特别是江南大酒店不拆除，避免了酒店的经营损失，投资略低。不足在于地块规划不尽合理，人流、车流的组织较为局促，停车面积较小，始发线路不如方案一多，且车辆出口紧临路口容易堵塞。 2、资金投资回报预测 以方案一为例，根据上面的测算该项目总投资约3.8亿元，按南京目前的市场调查，初步测算建成后的精装修办公及酒店2.0元/天，4000M2×2.0元/天×365天＝2920万元； 超市按租金1.5元/天计算，18000M2×1.5元/天×365天＝985.5万，总计可获年租金收益3905.5万元，年投资回报率为10.18％。除此收益外，还交付公交一个现代化的大型枢纽站，同时公交还可以利用2层6000平方米的换乘大厅，开展配套的商业服务，获取可观收益。 对于合作开发收益部分，我们考虑可以采用以下三种方式： A) 长期恒定收益 和投资者商定除将建成的公交枢纽站无偿交由公交管理经营外，酒店和超市由投资者经营管理，从每年的经营收益中返回公交一部分收益，此方法公交可长期获得稳定收益，不增加投资者资金压力，不足是公交不能一次性获得较大资金，对亟待解决的公交资金困难作用不大。 B) 分阶段收益 和“长期恒定收益”不同的是，分阶段收益就是将前十年或更长时