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关于完善土地增值税的思考 熊 津 方晓丽 陶青山 (中国地质(武汉)大学 430074) 【摘 要】自1993年首次提及土地增值税以来，约 10年左右未在全国真 税包括地价税、土地增值税、空地税和荒地税。是以地价税为中心 正实施。前几年实行的“预征”和现在的“清算”办法在进行的过程中都 的成熟税制体系。在我国土地管理中侧重于行政的领导，税收只 存些许问题需要予以稳妥处理。本文旨在以土地增值税的形成原因、 是一个辅助手段，而在台湾私有制经济中，税收调节功能十分显 本质以及台湾的现行相关政策为出发点。分别从政府和开发商的角度 著，侧重于市场的平衡。并且在税基重占到整个税收收入的 I3 探讨征收土地增值税的利弊和相应的应对措施。 2％ 【关键词1-+-地增值税 政府 房开商 税收筹划 3．政府角度考虑土地增值税征收的利弊及相应对策 土地增值税的本质是土地自然特性所带来的，在我国土地增 导 言 值税开征困难的主要原因包括地方政府缺乏开征土地增值税的积 土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及附 极性，以及税制本身和房地产管理体制存在的制度性缺陷。总结 着物并取得收入的单位和个人，依法就其取得的土地增值额所征 下来主要原因包括：调节土地使用的基本税种课税范围狭窄，税基 收的一种税。其实质就是对土地收益或地租征税。现行国家规定 覆盖面不大，既失公平又局限和削弱了税制促进土地资源优化配 了土地增值税 30％、40％、50％、60％四额超率累进税率制。2006 置的功能。其中能产生房地产增值收益的途径除了转让房地产以 年 l2月28日，国家税务局发布“关于房地产开发企业土地增值税 外，还有土地使用权及房屋出租的收益、房地产不发生转让但由于 清算管理有关问题的通知”，要求从2007年2月 1日起，对全国房 外部环境变化带来的收益等；部分税种的计税依据不合理，造成纳 地产企业按30％．60％的税率进行土地增值税清算工作。此通知 税人之间税负不平衡，也导致财政收入的流失；税制体系中的税种 并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作 繁多，重复征税现象严重；土地增值税和耕地占有税的税率轻重不 遇到的问题进行的梳理和规范。 协调，妨碍税收调节作用的正常发挥；因为课税制度存在漏洞而导 1．土地增值税的形成原因和本质 致课税成本过高从而停征。一般认为自然增值占主要作用，但实 从土地增值的原因和本质来看，城市土地增值是指由于城市 际上我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地 经济发展和土地投资改良以及对土地的规划和管理等而形成的地 增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。 价上涨。土地增值主要有以下情形：由于城市规划变化，使土地利 具体措施包括：首先应充分考虑投资者土地增值中的正常的 用条件发生改变，在变化方向有利于土地高效利用时，引起地价上 投资回报(包括风险回报)、通货膨胀因素，给其适当扣除，这样才 涨；政府对城市基础设施如交通、供电、供水、通讯和公共设施如学 不至于因税负过重、侵蚀土地投资报酬而诱发偷逃税行为或改变 校、医院、文化及商业设施等进行投资改造，使城市土地开发利用 土地投资行为，尽可能保持土地增值税的中立性。其次，课税机关 能获得更高的开发收益，从而导致地价上涨；土地使用者对土地进 规定为地政和房政部门，最好是房地产统一管理的房地产行政机 行投资改造，提高土地效用引起的土地增值。从分配角度分析讲， 构。但也须注意，如果缺乏对房地产管理部门的课税监督，同样会 在土地公有的体制下，前两个增值源自城市政府对土地的投资及 产生偷逃税款、串通腐败等问题。最后，建议扩大课征范围：对非 规划条件改变，故其增值收