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住房公积金贷款风险产生源分析摘要:住房公积金制度在我国发展十多年,其对居民住房的金融支持作用日益明显,但同时,其运行过程中也存在各种矛盾,导致住房公积金制度在动作的过程中风险频现。发现并控制住房公积金风险,对公积金制度的安全运行具有重要作用。 关键词:住房公积金;风险;贷款主体;借款主体 一、制度设计缺陷 住房公积金制度在我国发展多年,在实践中其存在的风险问题日渐显现。 (一)监管机制风险 我国现行的监督管理体制为“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”,形式上似乎完美,但是实际运作中,房委会是一个虚设机构,加之成员多为政府官员,储户代表比重低,所作决策是否能代表职工的意愿和利益令人怀疑。中心与地方房改办一套班子、两块招牌,并非独立的能承担民事责任的法人代表,在中国法律观念较淡漠的环境下,可能在地方或部门利益的驱使下,挤占、截留、挪用职工的公积金存款。 (二)住房公积金的运作模式存在风险 1、委托运作模式存在的风险。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》,住房公积金中心不能从事金融业务,而只能委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金管理中心承担风险。由于委托方公积金管理中心与受托方银行是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽订立了委托合同,仍难以消除在运作过程中产生的利益冲突。 从银行方面来看,这种冲突的存在,一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、利益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了公积金的贷款风险;二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收着力不够。 从公积金管理中心来看,公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与公积金管理的中心信息不对称,在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,公积金管理中心对银行进行制约和追究力度也不够。公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的事业单位,其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付,中心本身并无任何法人资本金,运作的资金都是职工的住房公积金贷款,一旦出现资不抵债的现象,中心无产可破,承担经营风险也就只是空话。 2、贷款运作模式存在的风险。这是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。 (1)贷款对象受到限制。住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,但中低收入者收入不稳定,偿债能力不强,严重影响了贷款的安全性。事实上因中低收入阶层没有贷款偿还能力,很少申请贷款。目前公积金贷款者绝大部分是中高收入阶层,贷款者享受的贷款低利率是低利率存款者的一种贡献,造成了事实上的贫帮富。若仅从公积金资金运用的安全性角度看,此现象并不构成风险,但与政策性金融的服务宗旨有差异。 (2)公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄低进低出,封闭运作”的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策,且贷款的期限长,最长可达30年。在贷款期限内,社会经济和金融市场必然会发生变化,比如,发生通货膨胀时,住房公积金将蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,从机会成本的角度来看,其风险将增加一倍以上。 (3)区域管理产生的矛盾。在住房公积地方化管理原则下,一方面地方政府为拉动住房消费,对公积金管理部门下达个人住房贷款任务目标,过分强调贷款数量增长,容易忽视贷款质量,加大了产生不良贷款的可能性;另一方面,现在大多数公积金贷款实现区域性贷款,即在本区域内缴纳了住房公积金的职工,只有在该区域内买房才能申请贷款,这就阻碍了一个区域的公积金流动,不利于风险分散。 (三)政策和法律风险 我国目前尽管有《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《保险法》、《城市房地产管理办法》等为住房抵押贷款提供了法律依据,但相关操作细则还不完善。 1、对受托银行如何协助委托人收贷, 应尽怎样的责任和义务没有相应的法规条款约束。 2、由于社会住房保障机制还没有建立, 市场上少有廉租房可供租用, 而借款人在观念上还不能自愿到市场上找房租住, 维护合同信用, 当借款人无力还贷, 抵押物被处置时, 会产生一些负面影响, 引发社会稳定问题。在这种情况下, 还款的法律约束被软化, 抵押贷款逾期风险实质上不能得