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三明市区房地产交易指导价格 （征求意见稿） 第一章 指导价格制定原则、制定方法和适用范围 一、制定原则 按照交易指导价格的服务目的，本指导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估操作规定，遵循以下原则： 1、一般性原则 即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成，基本价格选取的是某一域中的中间价格或平均价格，并以此来作为某一类型房地产的基本价格。 2、主导因素原则 房地产价格的影响因素，既有宏观政治、经济因素，也有中观的区位、环境因素和微观的结构、朝向、楼层和成新等因素，但在交易指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素。 3、定量操作原则 在影响房地产的微观因素中，有些因素对房地产价格的影响也比较明显，但不易定量操作，本指导价格中未考虑难以定量因素的影响程度和区别。 4、相对完整性原则 在区域级别划分中，为保持地域的相对完整性，基本按照连续完整的道路或其他大型地标性标的物作为界线划分，因此对大块区域涉及等级归类时，按多数原则和主导原则确定。 5、适度前瞻原则 本指导价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据，同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料，并在现状资料分析的基础上对这些因素按其对房价的影响趋势作了适度前瞻分析。 二、制定方法 指导价格制定时按照基本价格制定和调节系数确定来分别进行。主要方法是：首先分析地域分布规律，确定地域分级；其次是研究区位因素以外的房屋结构类型、楼宇档次等主导因素，并按照区位和结构类型、楼宇档次等划分基本房地产类型；接着是计算这些类型相对应的基本价格；最后是分析基本价格之外的房价影响因素，并对确定这些因素对房价的具体影响程度，由此确定具体房地产的交易指导价格。 按照物业类型的不同，本指导价格将其主要分为住宅别墅、商场店面(商业用房)、办公写字楼、车库车位(含摩托车位)和仓库厂房五类物业，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的区别分别确定指导价格。对各类物业基本价格的确定方法，商品房以市场比较法作为主要的方法；自建房以成本法作为主要的定价方法。市场法所依据的资料为三明市区房地产交易登记中心2006-2007年两年间登记的交易资料作为数据样本，成本法则参照三明市区土地基准地价结合已公布的房屋建安造价综合确定。 三、适用范围 1、本指导价格可作为房地产买卖、转让、赠与、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价格或评估价格的高低提供课税参考价格； 2、本指导价格可作为市区不同地段等级、不同类型房屋的交易价格参考，可作为房屋拆迁当事人在协商货币补偿金额时提供参考，但不具有强制性作用，房屋拆迁协商不成的通过委托评估确定 住宅交易指导价格 =基本价格×[1±基价调整系数]×[1±因素调整系数]×成新率 （一）基本价格表（价格单位：元/平方米） 等级 一级 二级 三级 四级 五级 六级 结构类别 类别 一类 二类 三类 高层框架 一等 4300 3900 3500 3200 \ \ \ \ 多层框架 一等 4000 3600 3300 2800 2300 1800 1300 1000 混合结构 一等 3800 3400 3000 2500 2000 1600 1100 900 二等 3500 3200 2900 2400 1900 1500 1000 800 三等 3400 3100 2800 2300 1800 1400 950 750 四等 \ 3000 2700 2200 1700 1350 900 700 砖木结构 一等 \ \ \ 2100 1650 1300 850 650 二等 \ \ \ \ 1600 1250 800 600 （二）结构分类说明: 结构分类 特征说明 高层 框架 一等 该类房屋主要分布于市区中心地域内，以单体筑居多，多数兴建于2000年后，其层数一般在十层以上二十层以下，房屋建设标准较高，具有普通国产电梯和较完善的物业管理。 多层 框架 一等 我市现行住宅小区的主要结构形式，多数兴建于95年以后，层数一般为八层左右，不带电梯，但留有电梯井。该类房屋主要特点为全框架结构形式，单体建设水准较高，小区的配套设施较完善，绿化水平较高且有一定特色，物业管理水平较好。底层多为店面，在非住宅区内时二三层以写字楼居多。 结构 一等 多数兴建于90年代初中期，层数一般在六至九层，不带电梯，亦未留电梯井。该类房屋主要特点为基础、底层或二三层为框架、承重柱性质，其余为带有构造柱的砖混结构形式，也称为半框架结构房屋。单体建设水准一般，小区的配套设施相对完善，物业管理水平较差，多数仅停留在卫生、值班管理方面。底层多为店面，二三层以住宅居多，但也有少量