房地产抵押流程及业务简介.docVIP

业务优化后流程图 ￣ 5、有意愿购买二手楼，该怎样申请二手按揭贷款？ 答：可分为以下几步： 选择一家银行指定的按揭服务公司提交贷款申———评估、初审———签合同————银行审批———房屋交易抵押登记——发放贷款——借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。 6．二手按揭的申请条件是什么？ 答：A、借款人必须为年满18周岁，具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居住证件的境外、外国公民； B、借款人有稳定的合法收入，具还本付息能力； C、借款人同意以所购房产作为贷款的抵押物； D、所购房屋的产权清晰，可进入房地产市场流通； E、申请个人公积金贷款或组合贷款，还应符合个人住房公积金贷款及组合贷款的规定。 7．申请二手房按揭买方须提供哪些基本资料？ 答：买房人需要提交的资料： 合法的身份证明正本； 户吕簿正本； 婚状况证明：结婚证正本或未婚证明； 近一年来收入情况证明（如单位收入证明\存款证明\有价证券及其他收入证明）。 8．在二手楼买卖方须提供哪些基本资料？ 答：售房人须提供的资料有： 拟卖商品房的产权证明文件正本（预售契约或房地产证）； 共有的房地产须提交《房地产共有（用）证》及共有人对房地产买卖的书面意见； 如房屋已租出，须供租户同意搬迁的证明资料（按揭）； 合法的身份证文件（夫妻双方）； 户口簿正本； 婚姻状况证明：结婚证正本或未婚证证明。 10．房地产交易时卖方须缴交哪些税费？ 答：A、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交交易服务费； B、按房屋产价的0.05%缴交印花税； C、土地增值税； D、按规定缴交个人得税（房改房） E、根据该房屋用途年在地段的标定地价计收土地出让金（土地出让金的收费标准为：私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的10%计算征收，私人生活住宅，按房屋所在地段标定地价的50%计算征收，交易一方单位的，按房屋所在地段标定地价的50%计算，征收，已购公有住房按交易评估价格1%计算征收）； F、营业税（出售非住宅类或单位出售购买未满一年的持《房地产证》的房产）。 11．房地产交易中买方须缴交哪些税费？ 答：A、个人购买普通住宅契税按房管局评估价1.5%缴交，单位购买按3%缴交； 购买非住宅类3%缴交 B、按房屋建筑面积以每平方米3元缴交易服务费； C、按房屋产价0.05%缴交印花税； D、登记费50元/宗，权利许可证照印花5元/本。 21．如果国家调整利率，贷款利息怎么算？ 答：根据人民银行当时利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，已生效合同项下的贷款得率不作调整；贷款期限在一年以上的，则将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整。 22．怎样选择还款方式？ 答：目前最普通、最基本的还款方式是等额本息还款法和等额本金还款法。 *等额本息还款法既是各商业银行普遍采用的，也是借款人比较喜欢的还款方式。借款人每期的还款金额相同，还入的本金或利息却不下定相同，还款压力小。 *等额期本金还款法是借款人每期偿还等额本金,同时付清本期应付的贷款利息的还款初期,借款人负担较重,但随着时间的推移,每期 还款金额会逐渐减少。 23．贷款时间该怎么定？ 答：贷款期限要根据自己还款能力而定。根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30%用于供楼、30%用于投资储蓄、20%用于子女教育、20%用于日常开销比蒋合适。贷款年限的选择要考虑买楼、结婚、子女高等教育。贷款年限在15-20年以内，最好是10年左右比较合适。 24．经济压力增加，可否延长贷款期限？ 答：正在银行做按揭的借款人由于经济状况发生变化，或家庭资金方面有新的安排，如子女升学或留学等特殊问题的，供楼的压力增加，这时可以主动与银行联系，申请延长贷款期限，减少每月供款额。如果是一手楼，还须开发商出具的同意展期的书面证明。在办理好相应的手续后，从次月开始就可以按照新的月供款额还本付息了，使供楼更轻松。 25． 答：减按揭主要有2种方法，一种是在原有贷款基础上减少贷款金额，也就是常说的提前还贷；另一种是在提前归还部分贷款的同事时缩短还款期限。 26．怎样出售正按揭中的房产？ 答：转按揭对于那些办理了按揭贷款又想卖掉房子的客户，或者想贷款购买已经办理了按揭贷款房子的客户来说，转按揭是一种不错的选择。由于转按揭手续复杂、风险大，所以相应的中介费用也较高。转按大概需要两个月左右的时间，由于手续比较复杂，最好交由专业按揭机构办理。 27．为什么要买房屋保险？ 答：一、住房保险可以保证居民在房屋因遭受自然灾害和意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，为居民的日常生活提供安全保障。 二、住房保险可维护房产经营者的利益。房产经营者以收取租金为目的。风险事故发生后，住房受损，房租因风险事故中断。如果投了住房