农村房屋买卖的法律规制.docxVIP

农村房屋买卖的法律规制 一、 房屋买卖交易的行为类型 近年来，网络上出现了大量关于农村住房和销售纠纷的讨论文章，以及媒体对各种纠纷的审判报告。归纳起来有这样几个特点:1.从诉讼主体双方的情况和案由来看,主要是房屋的卖房人诉买房人,要求确认买卖合同无效并收回房屋。2.从买卖双方的身份来看,卖房人为农村村民,而买房人主要是城市居民或外村村民、也有是本村村民的情况。3.从房屋买卖交易的时间来看,大多发生在起诉前两年、甚至十年以上。4.从合同履行的情况来看,大多依约履行了合同义务,即:卖房人交付了房屋,买房人入住并给付了房款;但多数未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更的登记手续。5.从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。6.从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。但是,对这些案件在买卖房屋效力上不尽相同的审理结果、及许多买房人的困惑不解,引发了笔者对规范农村房屋买卖行为、评判是非标准和平衡各方利益关系的思考。 二、 民事法律行为从实体法律上的效力 2004年修改后的《宪法》第13条“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定,确立了国家保护公民私有合法财产的法律地位,即:任何单位或个人,均不能侵犯公民对自己合法财产所享有的权益。这种权益,是包含对自己财产的收益和处分等等。同时,《宪法》第5条“中华人民共和国实行依法治国,建设社会主义法治国家。国家维护社会主义法制的统一和尊严。一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触”的规定,要求其他一切法律、法规和规章,均不能同宪法抵触。 1986年颁布实施的《民法通则》第55条“民事法律行为应当具备下列条件:1.行为人具有相应的民事行为能力;2.意思表示真实;3.不违反法律或者社会公共利益”和第57条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除”的规定,确定:公民的民事法律行为符合上诉条件的规定,就是有效的。同时,根据《民法通则》第71条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、第75条第1款“公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”的规定,已明确规定:公民享有对自己房屋的财产所有权以及买卖的处分权利。 在这样的法律规定背景下,在买卖双方都具有民事行为能力和权利能力的情况下,公民间自愿买卖房屋的行为,应当受到法律的保护;但是,审判机关的裁决结果却令买房者困惑不解。 三、 不动产征收补偿与法律、法规、规章的关系 2004年修改后的《土地管理法》第8条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”的规定,确定公民对宅基地没有所有权。 国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 国家土地管理局(1990)国土函字第97号《关于以其它形式非法转让土地的具体应用问题请示的复函》规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,从中牟利或获得房屋产权,是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。 根据国务院办公厅及国家土地管理局的规章,各地方政府均制定了限制农民房屋买卖的地方规章。 在这样的规章规定背景下,在土地归国家或者农村集体所有的原则规定情况下,因买卖农村房屋而享有对农村房屋宅基地的使用,属于变相的农村宅基地的买卖;属于无效笔者对前述问题的思考: 第一、房、地一体的格局,早在《宪法》和《民法通则》实施前就已经存在了;房、地一体化格局的情况,不仅包括农村私有的房屋,同时也包括城镇私有的房屋。因此,用“房、地一体化格局”这个理由来确认买卖农村私房就是变相买卖农村私房的宅基地,进而成为确认农村私房买卖合同无效的依据,显然不够充分、不能够说服人。 无论是国有土地上的私房、还是集体土地上的私房,房屋所有者对房屋所对应的土地或宅基地,也都只有使用权,没有所有权、不能买卖或转让。由于法律、法规以及1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第3章“买卖”的规定,已经确定城镇居民私房买卖的合法性,并没有因为“房、地一体化”情况的存在,而推定买卖城镇居民私房就是买卖具有国有土地性质的土地或宅基地。所以,在这种前提下,推定“买卖农民房,就是买卖农村集体经济组织享有所有权的宅基地”的观点,显然是不妥的。 第二、限制农民房屋买卖行为的规章,因为其与法律、法规