欧派枫景营销推广方案.docxVIP

欧派枫景营销推广计划欧派枫景营销推广方案第一部分：产品研究地段地理位置本项目处于凤凰山下，凤凰实验中学旁，本项目所处地段对昭通市民的知度和认可度比较低，原因是本地块距离昭通凤凰山公墓比较近。所以想购房者受中国传统观念的影响，导致本项目在地段价值上的判断偏低于本项目的实际定位价值。从某种意义上说，本项目的地段价值判断影响到客户对项目价格的观望和不认可度。鉴于客户对地段概念在感知和认可上有一定的排斥和出入现象，地段教育显得尤为重要，关于项目（区域）地段的形象营造和概念传播显得至为关键。交通处于海楼路和凤霞路中间，接近蒙泉路。配套本项目区域生活配套设施齐全（周边的配套设施，学校、公园、超市、医院）学校：昭通实验中学和本小区一墙之隔。紧邻凤凰中学，紧靠凤凰山万亩森林公园，和望海公园相邻，医院：昭阳区中医院，昭通妇幼保健院、昭通南方医院等公园：昭通最具魅力的望海公园，凤凰山万亩森林公园。望海公园是昭通做的最好的景观公园，非常受市民的亲睐，本项目就处于望海公园范围内。所以在营销推广中一定要利用这优越的景观作为本项目的辅助推销，以此来打消一部分想购房子对本项目所处地块的不利因素。同时对购房者由置业顾问对购房者展开心理攻势，勾勒本项目的前景和升值潜力的空间。其次本项目紧靠凤凰山万亩森林公园，有山有水，环境优美。产品环境和景观规划体现“欧式建筑景观”是本项目最显著的景观规划特征，在环境规划方面，本项目应该先把工地绿化景观先做出一部分来，给购房者一个良好的观景效果。卓越的欧式建筑风格和欧式园林景观是本项目的最大卖点！在今后的传播包装过程中，欧式建筑风格、、园林景观特设将是本项目价格和去化速度最有利的利基！户型从功能和规划出发，本项目户型具有独到之处。尤其是“2栋”户型的规划，可以成为本项目重点出击的卖点之一。然而，就整个盘的户型和朝向来看，本案明显不占优势的东西朝向户型（即，朝向公墓的户型1幢）和靠近小区大门入口处的2幢最好户型应该捆绑在一起，采用拉开差价的方法来促使1幢户型顺利去化。售楼部现售楼部装修和本项目的风格不相匹配，在沙盘上看不出“欧式园林”的建筑风格，因此需对售楼部重新装修改善沙盘，在原沙盘的基础上加入特别具备欧式风格建筑的风格以及欧式建筑的园林景观模型图。样板房房地产营销中至关重要的就是样板房的投入使用，它必定能为本次推广及开盘销售制造话题。其他配套凤凰中学、幼儿园就在小区旁边，我们要充分利用这一资源。另外把凤凰山可利用价值体现出来生态园林居住将是本项目区别于其他楼盘的重要砝码品牌重点做好昭通片区第一个欧式建筑风格的第一品质楼盘气势。价格经过精密分析，我们认为：欧式建筑风格品牌楼盘的塑造从根本上解决速度与价格的矛盾鉴于此，我们在一期推盘过程中，保证均价在3200元／㎡的前提下，制定“拉开差价”、“低开高走”的策略，优质的房源和1幢房源搭配销售。保证1栋顺利去化，然后再优质房源高价缓推，普通房源优价收尾，低开高走，波浪式攀升，实现利润最大化的基本策略。产品定位本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计上都有独特之处，欧派枫景以现代简约欧式建筑体现了一种悠闲的“逸居”生活态度，对于昭通城市居民，具有较大的诱惑力。同时对于理性购房者来说，考虑的方面很多，单个的概念已经不足吸引购买，加上本项目在地段价值上的缺陷，导致很多购房者都处于观望态度，所以我们应该在营销手段上改变一些措施，鼓励第一个吃螃蟹的购房者。同时也应该把项目环境宜人，房型特色，周边配套设施齐全等介绍给想购房者。另外本项目已经入市快一年了，但是销售量去不容乐观，所以我们必须在一次明确产品概念，从产品塑造，营销推广等方面重新塑造，在基本概念上做加法，把产品的个性完全释放出来。我们将产品风格和生活方向概念定位：打造一个欧式风格园林景观小区演绎“欧派枫景”式榜样时代的生活品质在居住环境上，我们用“欧式园林景观”来统领产品，在基本格调清晰的前提下，我们用“欧式现代建筑”演绎国际化的简约主义的特色概念来深入人心。广告用语这是一个充满品位的城市航标这是一个榜样时代的欧式风景小区亲水、亲绿、亲文、亲情、亲和的人性规划设计演绎着小都市的时代时尚生活！欧式园林景观，鸟声，读书声、陶冶情操。这是一个具有国际化、未来化的居住小区小城市生活、健康主题凤凰山万亩森林公园，有山有水，环境优美，项目配套齐全，从幼儿园到高中都是一体的教育体系。总定位：昭阳区首个欧式建筑园林高品质小区分定位：教师阶层的专属领地第二部分：目标消费群分析目标消费群分析欧派枫景几大特征主力总价30万—49万位置优越，观景环境好交通便利，配套设施齐全未来升值潜力大小城市生活、健康主题良好的教育资源基于上述几大特征，对客户进行分析定位1、目标客户群区域定位：主要以昭通昭阳区的购房者为主，以周边乡镇为辅加距离昭阳区车程在3小时以内的县市为辅