年昆明白云路商业提案页.ppt

基本情况分析： 地理位置：福冈市中央区天神2丁目 建成时间：老天神（约20年前）新天神（约10年） 人流量： 人流量日均40万 案例二：日本天神地铁商业 建筑指标 建筑形状 长街型 覆土深度 中间1.9米 两边3.7米 宽度 约46米 长度 合计590米 层数 地下2层 B1层功能 地下通道、店铺 B1层层高 5.1-6.9米，净高3.0-3.8米 B2层功能 设备房、停车场、层高5.5米 出入口宽度 2.5m 出入口数量 30个 案例二：日本天神地铁商业 案例二：日本天神地铁商业 1-2-3番街业态 10-11-12番街业态 8-9番街业态 4-5-6-7番街业态 案例二：日本天神地铁商业 业态统计 餐饮 20 12.7% 服务设施 12 7.6% 生活家居 10 6.3% 女装 62 39.4% 男装 5 3.2% 民族服装 4 2.5% 鞋包 18 11.5% 饰品 17 10.8% 药妆店 7 4.5% 便利店 3 1.9% 合计 172 案例二：日本天神地铁商业 卖什么？ 与周边大型商业进行商业互补及延伸，业态方向——餐饮+服装 卖什么？ 餐饮+服装客群定位——80后、90后人群为主，新潮、时尚 服装：80后、90后女性为主要客群定位方向，兼顾儿童类即可 餐饮：商务人群+80、90后新潮人群为定位方向 服装：充分进行周边大型商业区的业态延展，以潮流服饰、饰品为核心业态 餐饮：互补周边餐饮业态，以新潮及特色为核心 项目亮点：围绕如何吸引客户形成目的性到访，同时增加客户驻留时间 以无为核心方向，昆明未曾见过的设计细节，形成跟风式到访，例如哈哈镜乐园，胶囊酒店、八音墙等或以水、花、音乐等为主题进行项目设计规划延展 中国馆 欧洲馆 韩国馆 日本馆 潮流前线 娱乐节点 娱乐节点 娱乐节点 娱乐节点 娱乐节点 娱乐节点 娱乐节点 娱乐节点 花之趣 水之趣 童之趣 乐之趣 时尚莱迪 Q1：卖什么？ 在商业项目如此爆棚的昆明，项目如何能够建立自己的商业辨识度？ Q2：卖给谁？ 地下商业+无产权，目前最为棘手的两大商业隐患，到底谁会买账？ Q3：怎么卖？ 对手现铺为主，我们如何突围，如何在商铺林立的北京路、白云路实现热销？ 卖给谁？ 客群定位 + 资源整合 盖洛普 / RI进行调研的分组方法 地下商业经营者 经营地下商业的客户群体 新老螺蛳湾客户 有一定眼界及经营的商户 其他客户 普通商业经营者和投资者 研究对象 本项目最可能和最有价值的客户在哪里？ 昆明现有地下商业经营者？ 新老螺蛳湾客户？ 俊发楼盘的业主？ 周边其他项目业主？ 10分钟交通圈客户群？ 周边企业高管投资客户？ 周边商业客户客户？ 二/三级市场可比项目买家？ … 不同客户调研白描： 某地下街经营者： 宋XX,28岁，地下商城某饰品店老板 对地下商城的总体评价：昆明的地下商业街除了我们正义坊这块还行，其他的地方生意也一般，刚开始生意不错，现在也是看周末了；如有地铁商业人比较多的话可以考虑投资，但要看看地段和环境； 销售模式的评价：当时这边都是买的，租金回报还不错，有产权的；如果没有产权，太没有保障了；如果地铁商业人流大的话，租可以考虑的； 设计的反馈：地下商业环境还要求高一点好，逛街的客户经常会说空气不好，我们这边比其他的好多了，百盛底下的空气差不说还乱；现在的客户要求也高了； 地下商业客户：地下商业认可，但经营权接受不了，关注地下街设计环境； 不同客户调研白描： 新螺蛳湾经营者： 王XX,40岁左右，服装批发老板 对地下商城的总体评价：昆明的地下商业好像做得一般，地铁商业现在也没有起来嘛，我们江浙一带的地下商业还是火的，你们卖多少钱嘛？便宜可以去看看，铺点现货可以做个点也行； 销售模式的评价：我们这边是买的经营权，3年-5年的，我们买的5年，生意不错后期再续呗，你们是租还是卖呢？40年的经营权啊，不是产权的吗？那不是相当于租40年吗？40年以后要收回去吗？风险还是很大啊，看看吧，租个5年还是可以考虑的，不想投入资金太大，谁知道那边生意好不好做呢？ 设计的反馈：层高不要太低，通风要好，其它的好像也没有什么； 新螺蛳客户：地下商业可以考虑，购买经营权接受不了，关注资金投入； 不同客户调研白描： 其它客户： 孙XX,30岁左右，企业高管 对地下商城的总体评价：昆明的地下商业没有做的好的嘛，我不怎么喜欢在地下商城逛，空气不好，投资啊，暂时不考虑； 销售模式的评价：买经营权，没有兴趣，还不如租个商业呢，投入大还不知道回报怎么样？不靠谱！ 设计的反馈：能像逛商场一样不？如果做到不错还是可以的！ 其他客户反馈：对地下商业不认可，购买经营权风险大，关注回报率； 目标客户群按照置业意愿排序 螺蛳批发市场客户 部分地下商业