土地估价理论与实务.PDF

土地估價理論與實務 第九章成本法 成本法-前述 成本法 指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置 成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分， 以推算勘估標的之方法。 又稱成本分析法，係依建築改良物實體構成的 價格因素中，再勘估之價格日期，依據同樣材 料或可獲致相同效用的實體，核算其重建成本 或重置成本，再扣除其折舊後之價格 主要針對有關營建生產活動的成本估計，而非 著重於交換活動的經濟價值估計。 第一節 成本法基本要件 壹、成本法基本要件 以替代原則為基礎 以市場比較法為依據 供需原則影響成本與利潤 均衡原則決定成本適當投入 最高最有效利用原則表現成本最大效益 第一節 成本法基本要件 貳、建築物構造定義 依建築技術規則之定義，建築物之構造如下： 鋼骨造 鋼骨混凝土造 鋼骨鋼筋混凝土造 鋼筋混凝土造 預鑄混凝土造 加強磚造 鋼鐵（架）造 木造 石造 磚造 土造 竹造 第二節 成本法與工程估價 壹、成本法與工程估價之作用 實務上運用，不動產估價之成本分析，與工程估價 之成本分析，兩者作用有所不同： 前者為建築物工程前估價、或於已經完工且在使用中之 情況，予以事後估算；後者多係於工程前或工程施工中 之事前估算。 工程完成後之事後估算，若無充分建築圖說資料，不易 充份掌握其建築用料，例如鋼筋混凝土造之建築，其鋼 筋用料強度與尺寸，混凝土之級配或強度等，假如不動 產使用年限更久，則越不易精確估算其成本；工程施工 前之估算，則可充份掌握各種建築材料之明細及施工之 難易程度。 工程施工前或施工中之成本估算，於施工期間變更建築 物設計等情形下，可予部分拆除重新改建，均可加計成 本中；惟工程完工後之成本分析，多考慮其正常施工情 形下，所需花費之正常成本。 第二節 成本法與工程估價 貳、成本法之重要性 在考量不動產開發行為中，成本的主要項目包含土地成本、 建築成本、管理成本等相關費用之總和 成本之估算有助於協助檢驗市場比較價格或收益價格之高低 有時為估算於最高最有效利用情況下之土地時值時，必須瞭解建築物 本身的成本，即可推估土地價格 在某些建築物係低度利用情況下，必須評估建築物所剩之殘餘價格 在運用貢獻原則時，必須掌握基本之建築物成本價格，方能有效應用 於土地貢獻、建築物貢獻或聯合貢獻原則中 在不動場市場運作過程，可能因通貨緊縮之因素，使得不動 產之成本高於市場價格；也可能因在蓬勃發展的市場上，不 動產成本價格遠低於市場價格 從收益面而言，成本價格也可能高於或低於收益價格 第三節 估價程序 依估技第49條之規定，成本法估價之程序如下： 蒐集資料 現況勘察 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料 選擇適當方法推算營造或施工費用 推算其他各項費用及利潤 計算總成本 計算建物累積折舊額 計算成本價格 第三節 估價程序 壹、蒐集資料 基本資料 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素 勘估標的相關交易、收益及成本資料 規劃及圖說資料 土地開發及建築構想計畫書 設計圖說 相關許可或執照