建筑市场讲义——第二部分 建筑市场.docVIP

第二部分 建筑市场 一、建筑市场和建筑产品的特点 （一）建筑市场的概念 “市场”的原始定义是指“商品交换的场所”，但随着商品交换的发展，市场突破了村镇、城市、国家，最终实现了世界贸易乃至网上交易，因而市场的广义定义是“商品交换关系的总和”。 建筑市场是建筑活动中各种交易关系的总和。这是一种广义市场的概念，既包括有形市场，如建设工程交易中心，又包括无形市场，如在交易中心之外的各种交易活动及各种关系的处理。建筑市场是一种产出市场，它是国民经济市场体系中的一个子体系。 （1）建筑活动：按《中华人民共和国建筑法》的规定，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。 （2）各种交易关系：包括供求关系、竞争关系、协作关系、经济关系、服务关系、监督关系、法律关系等等。 （二）建筑产品的特点 在商品经济条件下，建筑企业生产的产品大多是为了交换而生产的，建筑产品是一种商品，但它是一种特殊的商品，具有与其他商品不同的特点： 1、建筑产品的固定性及生产过程的流动性。 2、建筑产品的个体性和其生产的单件性。 3、建筑产品的投资额大，生产周期和使用周期长，而且建筑产品工程量巨大，消耗大量的人力、物力。在长期内，投资可能受到物价涨落、国内国际经济形势的影响，因而投资管理非常重要。 4、建筑产品的整体性和施工生产的专业性。 5、产品交易的长期性。决定了风险高、纠纷多、应有严格的合同制度。 6、产品生产的不可逆性。 二、建筑市场的特点与管理 1、建筑市场的特点 （1）建筑产品交易一般分三次进行。 1）可行性研究报告阶段，业主与咨询单位之间的交易。 2）勘察设计阶段，业主与勘察设计单位之间的交易。 3）施工阶段，业主与施工单位之间的交易。 （2）建筑产品价格是在招投标竞争中形成的。 （3）建筑市场受经济形势与经济政策影响大。 2、政府对建筑市场的管理 （1）制定建筑法律、法规、规范和标准。 （2）安全和质量管理； （3）对业主、承包商、勘察设计和咨询监理等机构进行资质管理 （4）发展国际合作和开拓国际市场等。 3、建筑市场与房地产市场的主要区别： 三、建筑市场的主体与客体及资质管理 建筑市场的主体指参与建筑市场交易活动的主要各方，即业主、承包商和工程咨询服务机构、物资供应机构和银行等。 （一）建筑市场的主体 1．业主。指具有进行某个工程项目的需求，拥有相应的建设资金，办妥项目建设的各种准建手续，在建筑市场上发包项目建设的咨询、设计、施工任务，以建成该项目达到其经营使用目的的政府部门、企事业单位和个人。 2、承包商。 指有一定生产能力、机械装备、技术专长、流动资金，具有承包工程建设任务的营业资质、在工程市场中能按业主方的要求，提供不同形态的建筑产品，并最终得到相应工程价款的建筑施工企业。 上述各类型的业主，只有在其从事工程项目的建设全过程中才成为建筑市场的主体，但承包商在其整个经营期间都是建筑市场的主体，因此，国内外一般只对承包商进行从业资格管理。 承包商的分类： A．按生产的主要形式： B．按专业： C．按承包方式： 3、中介服务组织 指具有相应的专业服务能力，在建筑市场上受承包方、发包方或政府管理机构的委托，对工程建设进行估算测量、咨询代理、建设等高智能服务，并取得服务费用的咨询服务机构和其他建设专业中介服务机构。 从市场中介服务组织所承担的职能和发挥的作用看中介组织可分为以下五类： 1）、协调和约束市场主体行为的自律性组织 2）、为保证公平交易、公平竞争的公证机构。 3）、为监督市场活动、维护市场正常秩序的检查认证机构。 4）、为保证社会公平，建立公正的市场竞争秩序的各种公益机构。 5）、为促进市场发育、降低交易成本和提高效益服务的各种咨询、代理机构，即工程咨询服务机构。 建筑市场的各主体（业主、承包商、各类中介组织）之间的合同关系可由下图表示： （二）建筑市场的客体： 建筑市场的客体指建筑市场的交易对象，即建筑产品，既包括有形的产品，如建筑工程、建筑材料、建筑机械、建筑劳务等；也包括无形的产品，如各种咨询、监理等智力型服务。 （三）建筑市场主体的资质管理 我国《建筑法》规定，对从事建筑工程的勘察设计单位、施工单位和工程咨询监理单位实行资质管理。 资质管理是指对从事建设工程的单位和专业技术人员进行从业资格审查，以保证建设工程质量和安全。 1、从业单位的资质管理 1）勘察设计单位资质管理 我国工程勘察专业分为工程地质勘察、岩土工程、水文地质勘察和工程测量4个专业。工程设计分为建筑工程、市政工程、建材、电力等共28个专业。 工程勘察设计单位参加建设工程招投标时，所投标工程必须在其勘察设计资质证书规定的营业范围内。 2）施工企业（承包商）的资质等级管理 我国施工企业可分为建筑、设备安