太原房价分析(泰山队)汇编.ppt

太原房价（住宅）价格变动分析 泰山队 2011-11-20 一、影响太原07-11房价变动的因素分析 市场关系（供需关系、收入增长关系） 经济环境（国内环境和国际环境） 地域文化（消费者行为） 开发成本（显成本和隐成本） 国家政策（经济政策和行政政策） 1、市场关系 市场供应量随着太原市市政建设的需要增幅显著 成交量在09和11年小幅下挫 居民收入增长缓慢，考虑到通胀因素，与房价增长成背道而驰 2.经济环境 国际环境 1、06年亚洲金融危机 2、08年美国次贷危机 3、中国在国际产业链中所处位置 4、国际经济秩序、金融规则 国内环境 1、经济三驾马车投资、消费、贸易 2、政策的不确定性（巨额信贷） 3、城镇化建设 4、社会投资环境 5、投资需求（实业、贵金属、股票期货、固定不动产、高利贷） 6、通货膨胀 3.地域文化（消费者行为） 消费者可支配收入 消费者投资需求（替代品的可获性及边际收益） 住房消费属性 1、财富属性 2、心理属性（风俗）边际收益 4、开发成本 显成本 隐成本（边际成本） 5、国家政策 经济政策 1、金融、税收 2、市场结构 3、利率、汇率 4、银行准备金率 行政政策 1、房产限购 2、土地限售 政府监管与市场运营 1、市场失灵 2、政策摇摆不定 综述：房价是一个社会问题而非经济问题 以上分析综合应用了《管理经济学》涉及的市场结构、供需关系、边际成本、边际收益、消费者行为、成本、政府监管等方面理论和方法，结合宏、微观环境和区域文化属性，得出影响太原房价主要因素如下：市场供需关系、居民投资意愿、开发成本、国家调控政策和国际经济环境五个方面。 二、浅析太原房价走势 1、近三年房价走势浅析 高端房产抗跌性较强，中低端房产小步快跑，整体上稳重见升 山西经济的不平衡性 ，百姓的投资渠道狭窄 二、浅析太原房价走势 2、2011及未来房价走势浅析 1、2011年房价将小幅上涨，成交量下跌，成交价（微调） 2012年政策会适度放松，进而带来小幅上涨 2、基于太原房价基数较低、通胀预期的现状，未来应该走出一 波持续稳定的增长行情，区别仅是涨幅的差异。 三、老总决策 【身份背景】 山西本土开发商（资本、理念、开发模式） 【决策方案】 1、战略调整 ★强化太原项目品牌示范效应，加大直接成本，增大品牌边际收益，储备竞争力 ★依托地县域市场，突出满足居民刚性需求，回归地产本质，度过冬天 2、优化战术 ★依托项目实现公司化治理及团队专业化职业化建设 ★调整产品结构，围绕居民刚需设计产品及物业服务标准 ★调整财务规划，储备风险控制现金流 ★转变开发理念 四、如何看待 政府调控政策和地方政府作用 政府调控政策见解 地方政府作用见解 谢谢大家！ * * *