房地产市场宏观调控治“标”更应治“本”.docVIP

房地产市场宏观调控治“标”更应治“本”摘要：房地产价格的过快上涨直接影响着居民住房民生问题的解决，房地产市场的异常火爆，也使我国经济的长期稳定发展潜在着一定的风险隐患。本文透过近年来我国房价飞涨的表象，进一步从更深的层面剖析了导致我国房地产业畸形发展的根源性因素，进而提出加强房地产宏观调控的政策建议：一是地方政府应进一步增强服务功能，落实好民生问题；二是国家要以培育创新创业体系作为经济增长的切入点，不断提高自主创新能力；三是进一步规范与完善资本市场，合理引导资金的流向，拓宽投融资渠道：四是加大对住宅的政策性金融扶持力度，改善住房的供给结构，切实解决中低收入居民购房的资金需求。 关键词：房地产业　宏观调控　民生问题　经济发展 一、引言 近几年来，我国的房地产价格可谓是一路飙升。部分城市房价上涨过快，房价上涨的幅度远远高于居民家庭收入增长的幅度，面对飞速上涨居高不下的房价，普通老百姓越来越感觉到房子贵得买不起了。国家也早就认识到了房价过高不利于解决“居者有其屋”的民生问题，房地产市场的畸形发展和房地产泡沫也会使我国经济的发展潜在着巨大的风险，为此政府曾先后几次对房地产市场实施宏观调控的政策。然而，2007年以前在政府进行宏观调控的同时，房价依然呈现出上涨的趋势，房地产市场价格高价位运行的状况并未得到改变。以往的宏观调控措施并未真正达到稳定房地产价格的目的。2009年我国政府为了应对由美国次贷危机所引发的全球金融危机的冲击，实施了宽松的货币政策，并采取加大政府投资力度的措施来拉动经济。一系列刺激经济的措施使我国的房地产市场在经历了2008年的短暂低迷后迅速出现了异常火爆的局面。 从我国过高的房价收入比、房价租金比和已销售房屋的空置率等数据来看，我国的房地产市场的发展确实存在着畸形的一面。2010年，中央连续出台了一系列宏观调控措施，从控制信贷投放、增加房地产供给、遏制投资投机、建立对地方政府问责制等层面，多管齐下对房地产市场进行宏观调控，下决心遏制部分城市房地产价格的过快上涨。笔者认为，要想从根本上促进我国房地产市场的良性运行和健康发展，必须透过房价过快上涨的表象，找出其背后深层次的根源，在采取短期措施进行治理的同时，应着眼于建立调控房地产市场的长效机制，在治标的同时，更应注重治本，只有这样，才能稳定居民对房地产市场的预期，驯服不羁的房价，使我国的经济步入良性运行的轨道。 二、关于房价上涨原因相关文献的回顾 造成近几年部分大中城市房价过快上涨、房地产市场异常火爆的原因有哪些?目前业界和学术界的观点大致可以归纳为如下几种：一是从供求的角度来进行解释。如杨飞(2009)认为，我国城市化的进程中，由于房改政策的实施以及对房价上涨的心理预期，居民投资渠道单一等原因，致使居民对房屋的自住性需求与投资和投机性需求比较旺盛，而房地产的有效供应由于现行土地供应方式，商品房的供给结构不合理以及开发商采用信息不对称的运作手段等原因，致使房地产市场出现了需求大于供给的局面，从而使房价不断攀升。二是认为流动性过剩是房地产市场的火爆、房价居高不下的根本原因。如王苏望(2010)提出的观点：在土地资源稀缺的情况下，银行体系存在的流动性过剩和由此引发的信贷投放冲动，一方面刺激了居民对住房的自住消费和投资需求，另一方面催生了“地王”现象，从而推高了房价。三是从博弈论的视角对房地产市场价格的波动进行了分析。如贺建清(2009)对开发商与消费者之间的静态博弈进行了研究，并基于有限理性下开发商相互之间的协调博弈模型动态分析了开发商之间的相关关系，得出了如下的观点：尽管影响房地产价格波动的因素很多，但是开发商与消费者之间的博弈，开发商与开发商之间合作与非合作博弈也是影响房地产价格的重要原因。孙建平(2010)则从购房者、政府、商业银行和开发商的三重博弈关系研读了我国房地产行业，认为房地产市场中三重博弈关系框架把市场和政策很好地糅合在一起，由于城市化和人口红利等长期支持因素的存在，市场决定了行业趋势将量价齐升，所以中短期行业主要影响因素要看政策取向。四是从制度层面上对房地产价格飙升进行了思考。如汪利娜(2010)把关注的目光投向了我国相关制度设计上，指出尽管流动性泛滥对房地产价格的一路攀升起到了推波助澜的作用，但是土地制度和政策性住宅金融等制度建设的缺失才是导致我国部门城市房价飞涨、居高不下的关键。 以上各种导致部分城市房价飞涨的原因尽管确实值得引起我们的重视。然而，笔者认为，我国房地产市场的高价位运行是多种因素长期共同作用的结果，我们在对上述原因进行分析的基础上，还应看到导致我国部分城市房价过快上涨、房地产价格普通百姓难以承受的深层次问题。 三、对我国房价上涨过快深层原因的透视 (一)地方政府社会服务功能的弱化