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房地产泡沫效应经济学分析探究陈海秋（译） 阿伦――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月，纽约股市的市值增加了5.5万亿美元，其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日，道琼斯工业指数开始跌破10000点，达到13年来的最低，纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下，接着又跌到1700点以下，损失惨重，美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息，挤压股市泡沫，促使了高科技股市回归理性。现在，联邦基金利率每上涨25个基点，都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测，以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步，同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。 过去两年的大部分时间里，普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票（IPO），他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前，购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然，我们很清楚的记得，当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候，那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管，他们是高科技产业经济泡沫的助推器，储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时，都变得沉默了。 现在，我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径，但遗憾的是，他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前，房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中，如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产，房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金，其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红，这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。 个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产，甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路，利用其周边的土地开展建筑项目，通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来，搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里，这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅，告别过去拥挤的空间，享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓，则可以成为年轻家庭负担得起的新居所，从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙！ 一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础 房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件，这些基本条件主要有两个：较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款，较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。 但是应该注意到，真正的泡沫，是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力，但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。 “自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作，选择那些价值被低估的房产加以重新装修，以期获得高额回报。 当然，这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值，取决于投机者套利的能力，取决于投机者讨价还价，降低交易费用和房屋翻新费用的能力，但是只要利率仍然能维持较低的水平，而房屋售价又不是太高，这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的，但也不乏损失，而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花，最后花落在谁手里，谁就会赔得一塌糊涂。 第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多，并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据，2004年，美国房价大幅上涨，平均涨幅为11%，