投资性房地产准则存在问题.docVIP

投资性房地产准则存在问题摘要：财政部颁布投资性房地产准则，并于2007年1月1日起实施。该准则对于如何确认、计量与披露投资性房地产的相关信息做出了具体规定。但是准则中还存在一些值得思考的问题，如初始计量、后续计量、转换等方面的规定尚需进一步研究，使其更加完善。 关键词：投资性房地产准则；初始计量；后续计量；公允价值 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部颁布《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则），并于2007年1月1日起实施。笔者对该准则进行了认真学习和研究，认为准则中关于下列三个方面的规定存在一些值得思考的问题。 一、初始计量方面存在的问题 初始计量是确定投资性房地产的入账价值。投资性房地产准则第七条规定：“企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。”按照上述规定，企业外购的投资性房地产的成本，是由当时房地产的市场价格所决定，实际上可以把它看作是购买日的公允价值，能够如实反映该项资产的真实价值。 但是，按照上述规定企业自行建造的投资性房地产的成本，就不一定能够如实反映该项资产的真实价值。这是因为相同的投资性房地产所运用的资金来源不同，其成本相差较大。例如，甲企业自行建造投资性房地产使用的是专项借款或其他借款，其成本中就包含有资本化的借款费用，并且工期越长此项成本就会越大；如果乙企业自行建造与甲企业完全相同的投资性房地产，使用的是自有资金，其成本中就不包含资本化的借款费用。可见，一项资产的成本并不能代表它的实际价值，也就是说不同企业自行建造的投资性房地产，所用资金的来源不同，如果按照取得时的成本进行初始计量，相同的投资性房地产，其入账价值会产生较大的差异。 因此，为了如实反映投资性资产的真实价值，企业取得的投资性房地产，无论是外购的还是自行建造的，应当按照取得时的公允价值进行初始计量。采用公允价值进行初始计量时，公允价值与建造成本之间的差额计入当期损益。 二、后续计量方面存在的问题 后续计量是确定投资性房地产在资产负债表日的价值。投资性资产准则第九条规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”按照此规定，对于投资性房地产，有的企业可采用成本计量模式进行后续计量，有的企业可采用公允价值计量模式进行后续计量。此规定存在下列问题。 （一）采用成本计量模式无法回避公允价值 采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量，是由于投资性房地产的公允价值不能够持续可靠取得，其初衷是想避开公允价值。但是在成本计量模式下，按照资产减值准则的规定，资产如果发生减值，应当计提减值准备。资产减值准备计提的金额是按照资产的可回收金额低于其账面价值的部分确定的。资产的可收回金额是根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者确定。在这种情况下，同样需要确定投资性房地产的公允价值。既然投资性房地产在成本计量模式下，其公允价值的确定也无法避免，那么就无需去回避它。所以，建议对投资性房地产的后续计量应统一采用公允价值模式，并且采用统一的计量模式还可以减少利润的可操纵空间。 （二）不同计量模式的选择，易造成企业间的不公平待遇 在公允价值计量模式下，当投资性房地产的公允价值大于其账面价值时，其金额是确认为公允价值变动损益的，并作为收益计入企业当期的利润总额。但是在成本计量模式下，按照资产减值准则第十七条规定：“资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。”按照此规定进行会计处理，非但不确认投资性房地产升值部分，就连以前各期确认的减值损失，在以后会计期间也不得转回。这样处理对于采用成本计量模式的企业显失公平。 （三）不同计量模式的选择，易导致会计信息的不可比性 可比性，首先要求不同企业发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。但是如果相同的投资性房地产，在不同企业采用不同计量模式，相关会计信息将会产生较大的误差，造成企业间会计信息的不可比性，尤其是在房地产价格大幅度上涨的情况下，表现得最为明显。例如，某年末某项投资性房地产的账面价值为2000万，使用年限为50年，该资产为该年初取得。在公允价值计量模式下，如果该资产在该年末的公允价值为2500万，其公允价值大于账面价值500万，该金额确认为公