第5章网点扩张与选址汇总.ppt

* * ⑴ 开店前期投资预估 设备 工程 商业建筑和 停车场费用 如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。 包括内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。 尤其是自己物业的一定要在前期工程中考虑。 * * ⑵ 开店后经营费用 固定费用 是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出。如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等； 变动费用 是指随销售额的变化而变化的费用。如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。 * * ㈢ 比较评估法 2.比较评估法的步骤 1.比较评估法的内涵 3.比较评估法的优势与不足 * * 1.比较评估法的内涵 ★ 比较评估法也称类比法。是将备选门店的各类因素与参考门店进行比较而得出相应结论的评估方法。 ★ 采用这种方法时，先要确定一个参考标准。再根据参考门店的实际数据估算拟开门店的未来销售业绩和经营成本，从中得出投资回收期的长短。 * * 2.比较评估法的步骤 1. 在目前的已开设门店中确定门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开设门店比较接近的门店做参考标准； 2. 把参考门店的商圈范围划分成几大区域； 3. 用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额； 4. 用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出。 5. 用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店各区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额。 6. 考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额。 7. 用调整后的销售额与拟开设的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。 * * 3.比较评估法的优势与不足 是基于实际门店来估算拟开设商店的经营效益，采用起来先对容易，数据是企业内部的，比较容易找到。 优势 是对参考门店的选择性非常关键，直接关系着预测数据的准确性，选择参考门店不可避免地介入一些主观因素，因此需要调整，会增加工作量。 不足 * * ㈣ 关键指标评估法 是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。 截流率 选址比率 选址比率＝销售额/成本 一般情况下，选址比率必须大于1，该门店才具有设店价值。选址比率最好达到1.5，该方法一般与其他方法综合运用。 * * 四、撰写选址报告 ㈠ 选址报告的内容 ㈡ 选址报告的写法 * * ㈠ 选址报告的内容 1 新店周围地理位置特征表述（附图）； 2 新店物业的具体情况； 3 新店开业后预计能辐射的范围（商圈大小）； 4 新店商圈内商业环境和竞争情况； 5 新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次； 6 新店的交通便利情况； 7 新店投资效益分析； 8 新店开业后商品结构和经营特色建议； 9 新店开业后的风险分析及防范； 10 新店未来前景分析。 * * ㈡ 选址报告的写法 撰写选址分析报告成长需要一张张详细的图示说明，不仅需要新店的地理位置图，还需要大量的商圈特征图。 一般采用微机，制作三维技术图。 选址报告不仅要详细分析新店址的基本情况、商圈特征和投资效益，而且还要对日后门店经营的风险进行分析，对日后的经营策略提出建议。 注意选址信息的应用。一是为以后经营做参考，二是为下一次选址做参考。 需要说明的是，选址虽然重要，但不是最重要的一步。 * * 课外调查 以5~6人为一小组，在连云港选择两家连锁经营企业进行调查，对其选址情况进行比较、分析、评价。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 圈地模式是指连锁企业在一个区域内集中资源开店，将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另外的开店区域，以便充分挖掘该区域的市场潜力，发挥资源整合优势，降低管理成本和后勤服务成本，增大宣传效果，以达到获取规模效益的目的。圈地模式的具体操作有两种方式。 一种是以城市为目标，集中资源再该城市迅速铺开网点，形成压倒式阵势，以吸引消费者注意。这种网点布局战略对消费者相对分散且区域性竞争不明显的便利店。 另一种操作方式是连锁企业在考虑网点布局时，先确定物流配送中心的地址，然后以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张。这种方式更注重配送中心的服务能力，以求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范围一般以配送车辆每小时60～80公里的速度，在一个工作日内可以往返配送中心的距离测算。适用于标准超市。 * 资金因素。解决资金的办法是：上市、银行贷款、股权稀释、尝试利用加盟商或