城市地价和房价关系研究.ppt

上海市地价与房价的关系 2003年~2006年1至9月上海实收土地出让金情况 年份 实收出让金 出让面积 平均单价 （亿元） （万平米） （元/m2） 2003 91.75 6102 150.4 2004 140 6573.2 213 2005 100.4 5941.3 169 2006.1~9月 50.1 3631.2 137.9 上海的高房价并不是由于土地出让价格的增加而上涨过快 五.结论与思考 利用土地资源良好的经济属性，使土地参与宏观调控成为可能，有利于房地产业的健康发展 中央，地方政府应该根据区域市场特征等因素，用科学的方法找出地价和房价的因果关系，通过大量的实证研究，制定相应的微观规制手段． 思考（我想到的实证研究的方向）： １）结合城市土地利用空间分布规律和城市组团模式，研究中心城，次中心城，中心城和次中心城交界处，城市边缘处地价和房价的关系的差异．（根据市场交易真实数据将地价从房价中成功的剥离） ２）房价总价值的高低对地价的变化影响；地价出让价格的高低导致开发商对价格策略影响；不同物业类型房价和地价的关系 城市地价和房价关系分析 分析框架 城市地价和房价内涵的界定 城市地价和房价关系的经济学分析 城市地价和房价因果关系分析 城市地价和房价相关性分析 结论与思考 一．城市地价内涵界定 １．城市地价理论文献综评 马克思主义地价理论 现代土地价格理论 马克思主义地价理论 劳动价值论 马克思主义地价理论 理论来源 理论基础 核心观点 土地价格是地租的资本化 既土地价格=地租/土地还原利率 古典政治经济学地租理论 自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格 土地价格的实质是地租的资本化 土地租金是出租土地的资本化收入 现代土地价格理论学派 现代地价理论的核心 ：土地价格由土地收益和资产市场共同决定． １）土地收益理论 ２）土地供求理论 （１）土地收益理论 出发点：土地收益在资本市场上如何决定土地价格 代表人物：弗·冯·维塞（F.V.Wieser），伊利（Ｒ.Ｔ.Ｅly) （１）土地收益理论 公式表示如下： 进一步推导出： 式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现 值和； ——n年后的预期地价 q ——地价 R ——土地的利用收益 i ——利息率（土地以外的资产收益率） Vqe ——心理预期地价上升额 （１）土地收益理论 在不考虑税收的前提下，资产市场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资产的收益率。 考虑到现实生活中，n年后的预期和n年后的现实地价一般是不一致的，此地价公式比古典地价公式更有现实意义． （２）土地供求理论 出发点：土地市场的供求关系决定土地价格 代表人物：阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall），保罗?萨缪尔森(Paul A. Samuelson) ，哥德伯戈和钦洛依 阿尔弗雷德·马歇尔 边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应—成本模型分析地租地价，认为供给与需求同时对价格发生作用，完善的市场机制使价值、价格与成本达到均衡，构建了市场均衡价格理论 保罗?萨缪尔森(Paul A. Samuelson)  土地的自然供给是无弹性的，而土地的需求是一种引致需求，土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性，因此，土地价格主要由土地需求决定。 哥德伯戈和钦洛依 存量土地市场和增量土地市场之间价格比例的投资理论 一．城市地价内涵界定 城市土地价格的本质内涵是一种产权价格，在正常市场条件下城市土地所有者转移土地地租的资本化价值。 2001年我国颁布《城镇土地估价规程》国家标准，规定我国城镇土地估价的价格内涵是:“在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 我国地价体系构成 二．我国城市房价内涵界定 城市房价影响因素 １）供求关系对房地产价格的影响 ①房地产总的供求状况； ②本地区房地产的供求状况； ③本类房地产供求状况，即结构性供求状况； ④本地区本类房地产的供求状况。 二．我国城市房价内涵界定 ２）社会经济因素对房地产价格的影响（政治安定状况，社会治安状况，城市化水平） ３）物理因素对房地产价格的影响（房地产位置、地质、地势、光照、通风状况，建筑物外观，以及建筑物的施工质量、设备配置状况、内部格局、结构和朝向） ４）行政法规因素对房地产价格的影响（土地制度和住房制度，房地产价格政策，城市规划，住宅政策，房地产税制状况） 城市房价的构成 商品房销售价格构成 　　成本法公式分析 房屋租赁价格的构成 　收益还原法　　租赁净收益 　的折现值 　（折旧费＋管理费＋维修费 　＋利息＋保险费＋地租 　＋税金＋