度假村的发展与投融资.pptVIP

房 地 产 与 股 市 房地产：“成也萧何败萧何”。 “稳增长”与“稳房价”的矛盾 —— 宽松货币与从严调控的政策组合拳。 需求（限购）和供给（断流）的组合拳 股市： “欲说还羞，却道天凉好个秋”。 上市公司总体业绩“变脸” 资金面紧张 旅 游 房 地 产：旅游？还是房地产？ 惯性思维：建设用地是房地产的最主要资源 VS 旅游景观是休闲度假的最主要资源（投资矛盾：“景”还是“地”？） 开发模式：城市房地产“打一枪换一个地方”，度假房地产“长期持续投资” 盈利模式：卖房的目的是获取利润，公司长期资产增值最大化 VS 卖房的目的是为度假村投资筹集资金，公司长期稳定现金流收入最大化 “旅游”是发展“房地产”的“幌子” VS “房地产”是“旅游”发展的工具 旅 游 房 地 产：开发商的困惑 不同的模式：万达模式、复星模式、万科模式、华侨城模式 “摸着石头过河”还是“他山之石，可以攻玉” “冷床”还是“热床”（Cold Bed or Warm Bed ?） 卖“房”还是卖“景” 人力资源瓶颈 对“运动员”的选择：“百米跨栏”还是“马拉松”、爆发力还是耐力 现金流的压力 招商引资：投资人的角度 “融资”与“投资”：资金需求方与资金供给方的关系。在一个资金短缺的经济体中，资金供给方占主导地位。欲“融资”或“招商”，应先了解“投资”。 投资要素：投资规模、投资回报率、投资回报周期、投资风险 风险：à（阿尔法）风险和?（贝塔）风险；前者是个体风险，后者是系统性风险。 相对投资价值变化：一种是自身变化了，相对价值就变了（如制造业、高科技产业）；另一种是自身没变，但周边的事物或环境变了，相对价值就变化了（如旅游业，自然景观自身恒古不变）。 防御性投资：以资产保值和获得长期现金流为目标。（国际投资界对于“投资”和“投机”的定义：前者目的是获得长期稳定的现金流，后者是为了资本增值。） 资源定位：旅游还是休闲度假 市场定位：目标客户群 产品定位：低端还是高端、量还是质、旅游人数还是旅游收入 资源定位：观赏型还是体验型 旅游：在途中，“走走”、“看看” 度假：在目的地，“歇歇”、“享受”（体验） 投资：商业模式与盈利模式 滑雪度假村：欧洲模式（以雪场为中心）与北美模式（以度假村为中心） 相对优势与劣势：离中心城市远还是近 房地产：产权酒店的“返租”模式 经营管理是决定因素：客流量——配套服务设施——提升房产价值——更多购房需求——更多住宿单元——更大的客流量——（循环） 融资的突破点：从经营入手 《招商计划书》：用投资者能看懂的语言，回答投资人想要了解的问题。如何保障投资回报？ 旅游项目的投资人大多数是“财务投资者”，不具备被旅游项目的经营管理经验，被投资项目的“治理结构”对于投资人很重要。 “精确打击”不仅是现代化战争的方式 （“大冰雪、大界河、大草原、大湿地、大森林”的宣传让人不知所措） 亚布力的实践 1996年：风车山庄，第三届亚冬会运动员村，中国第一家旅游滑雪度假村 2000年~2004年：与国际滑雪度假村开展广泛交流、规划、学习、招商引资 2005年~2007年7月：与世界排名第一的滑雪度假村管理公司——加拿大西域置业公司合作对亚布力进行规划和招商引资 2007年8月：引入香港新濠集团投资 2008年5月：加拿大多伦多股票市场上市，成为中国第一家在海外上市融资的度假村 2010年11月：引入世界最大的高端度假村管理集团Club med（地中海俱乐部），成为其在中国的第一家度假村 经过多轮融资，目前亚布力阳光度假村和其全资房地产子公司亚布洛尼置业公司的实收注册资本已达10亿元人民币，累计投资逾20亿元人民币。由Club Med管理的亚布力地中海阳光度假村获得“2011年度中国最佳冰雪度假村”称号 大庆：具有核心竞争力的度假资源 北国温泉度假村：让人“呆得住”、“还要来”的资源（参考：日本北海道的温泉度假村） 湿地？ Yabuli – Before After Before After China’s Only World Class Ski Resorts Sun Mountain Yabuli China’s #1 destination mountain resort 2 five-star hotels mana