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不同土地出让方式下地价与房价之间的关系国务院办公厅日前转发了建设部、国土资源部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出要“加大土地供应调控力度，严格土地管理”。针对当前房地产价格不断攀升的势头，对房价和地价的关系有两种截然不同的观点，一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动房价上涨；一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动地价上升。本文围绕漳州市区以招拍挂或协议出让方式取得土地后已经上市的房地产项目选取22个进行调查测算，从理论和实例角度对不同出让方式下地价与房价之间的关系进行比较，进一步探讨地价与房价的关系。 理论分析 一、土地供应方式对地价的影响 土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响 一般来说，协议方式形成的价格最低，这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和各有关方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制，房地产开发立项和规划一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大 在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩，付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块 拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价，实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少 挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人不得少于三人，而挂牌则不受竞买人数的限制，且每个竞买人都可以多次报价。如果仅有一家开发商竞价，超过底价即可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会，与招标拍卖相比，挂牌有很多优势，因此得到了广泛的应用 出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让价。由此，一些人士把高地价归咎于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此，不能简单的对比。以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的，拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数的开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价，否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价 无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低 二、房地产价格与土地价格的理论关系 一般来讲，房地产价格由土地取得费、开发成本、管理费、投资利息、销售税费、开发利润构成。为了便于本文进行招拍挂出让与协议出让方式下地价与房地产价格的关系比较，根据投资估算的一般处理方式对上述价格构成进行重新组合，分地价(主要指土地取得费用)，房屋建设费用(建筑安装工程费、前期工程费、基础设施建设费、公共设施配套建设费)、期间费用(管理费、投资利息、销售税费、其他费用)、开发利润 从房地产价格的构成中可以看出，土地价格是房地产价格的组成部分，与房屋建设费用等同为房地产开发成本的一部分 房地产价格主要由房地产市场供求决定，开发商根据房地产市场的供求状况，市场价格水平，自己楼盘的特点来制定销售价格。开发商在制定价格时会考虑房地产的开发成本，若市场售价高于成本与预期利润之和，开发商会直接根据市场制定价格；若市场售价低于成本与预期利润之和，开发商只能考虑各种渠道降低成本甚至降低预期利润，仍以市场为基础制定价格，除非开发商对未来市场看涨，且增长额会高于财务成本等的增加额，其会推迟入市时间，根据将来入市时的市场情况来制定当时价格 地价作为房地产价格的组成部分之一，当地价上涨时，开发商为了保证预期利润率的实现，首先考虑提高房地产价格来进行消化。而房地产价格最终是否可以上涨，要经受市场需求的考验。在需求水平保持平衡状态的情况下，一般开发商只能保持房地产价格不变，将地价的上涨带来的成本增加多进行内部消化；若需求旺盛，消费者购买能力增强，则开发商必然会提高房地产价格来