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辽宁省房地产市场供给水平分析摘要：本文采用实证分析的研究方法，从投资额、实际供给面积及供给价格的角度，运用辽宁省、沈阳市和大连市1999年～XX年间的主要统计数据，深入对比分析沈阳市与大连市的房地产供给水平现状，为进一步研究辽宁省房地产的可持续发展提供参考 关键词：投资额；竣工面积；销售价格；对比分析 中图分类号：F293.3 文献标识码： A 文章编号：1671-1297（XX年代以来，随着土地使用制度和住房制度改革的进一步深化，全国的房地产市场进入稳定发展期。1994年，政策性住房信贷制度的颁布后，房地产市场快速发展。在全国房地产产业蓬勃发展的背景下，辽宁省的房地产产业也得到了逐步快速并持续的发展 截止XX年，辽宁省房地产业一直呈现持续发展的态势。根据辽宁省统计局统计公报：全年开工的房地产开发企业比XX年增长11％，房地产开发投资1497.6亿元，比XX年增长31.1％。其中，商品住宅投资1165.7亿元，增长39％。全年商品房施工面积11650.1万平方米，比XX年增长35.2％；竣工面积3087.1万平方米，增长6.2％；销售面积3802.6万平方米，增长25.6％；销售额1331.2亿元，增长43.5％ 二、沈阳市与大连市房地产供给水平分析 （一） 房地产开发投资总额 在需求的拉动下，1999年至XX年间，全省房地产开发建设投资占固定资产投资比例逐年加大，房地产开发投资高速增长。根据辽宁省、沈阳市及大连市统计局发布的年度统计公报数据，可以显示：辽宁省、沈阳市及大连市的房地产开发投资总额均呈现上升趋势 资料来源：根据辽宁省、沈阳市及大连市统计局发布数据整理 根据上表所列的辽宁省、沈阳市及大连市的房地产开发投资总额，计算并整理投资额年度增长率如下表 资料来源：根据上表数据计算并整理，以上年度为基准 从全省的角度来看，房地产开发投资总额增长比较稳定：除XX年和XX年投资额与上一年度相比有较大幅度增长外，其他年份的增长率基本为25％左右，房地产建设投资发展速度加快、增长速度稳健。从沈阳市的房地产开发投资总额增长率数据看，XX年～XX年是快速增长期，其中，XX年增速最大，达到93.2％，XX年速度大幅回落，然后，延续稳步加快之势。大连的增长率，同样在XX年增速最大，达到38.2％，XX年速度小幅回落，然后，延续的是稳步放慢走势 （二） 商品房施工面积及竣工面积 房地产企业开发的房地产产品，从本质上讲，是一种进入房地产市场，并用于买卖的商品。一般可谓之：商品房。广义的商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。从经济学的角度，房地产商品进入房地产市场形成房地产供给。对商品房年度施工面积、竣工面积的统计，可以对房地产供给的发展形成定性的认识。根据辽宁省政府、沈阳市及大连市政府和统计局公开发布的数据资料，整理辽宁省及沈阳市、大连市历年商品房施工面积、竣工面积如下表 资料来源：根据辽宁省、沈阳市及大连市统计局发布数据整理 在1999年至XX年间，辽宁省、沈阳市及大连市的商品房施工建设面积及竣工面积均呈现逐年上升趋势。对比1999年的数据，可以看到，相比沈阳市，大连市的房地产开发建设起步较早，但在之后几年的数据显现，大连市的房地产发展增速在同期不敌沈阳市 大连市的商品房施工建设面积在1999年～XX年间，面积绝对数值是稳定、规律增长，在XX年，出现向上跳跃台阶，增幅17.7％。沈阳市的商品房施工建设面积则在XX年出现低谷，之后的面积数值出现稳定、规律增长的局面，在XX年，出现向上跳跃台阶，增幅45.3％。从总体上，辽宁省房地产施工建设面积是基本平稳的增加状态 资料来源：根据辽宁省、沈阳市及大连市统计局发布数据整理 相比沈阳市的商品房竣工面积在XX年～XX年间，数值呈现稳定、规律增长。大连市的商品房竣工面积在1999年～XX年间，数值呈现不稳定、无规律变化。这种不稳定、无规律变化，显示大连市的商品房市场供给不规律性。在XX年～XX年间，商品房市场的供给绝对数还不及1999年和XX年。可见，进入二十一世纪，大连市的房地产市场供给陷入萎缩状态 大连市房地产市场供给陷入萎缩，原因是多方面的。从房地产与城市发展的关系来看，一方面，房地产业的发展能够带动城市经济相关产业的发展，对繁荣城市经济和社会发展发挥重要的关联效应；另一方面，城市的自身发展特点也关系房地产产业的发展。大连是以旅游、金融及信息产业为产业重心发展的滨海城市，在中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，虽然甘井子区可供开发土地较多，但由于地处城市外围，不具备大连房地产开发的滨海亮点，导致供给不足 另外，用房地产开发建设效率水平