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物权法视野下农村宅基地使用权流转体制[摘要]农村宅基地使用权的基本法律特征是用益物权属性。物权法对于确立宅基地使用权的用益物权形态和维护农民合法权益具有重要意义。但形式上的物权化并未真正解决农村宅基地使用权在现实运作中特别是流转上存在的问题。如何在现行法律制度下进一步完善农村宅基地使用权流转制度。是当前我们迫切需要解决的一个重要问题 [关键词]农村宅基地使用权　流转　用益物权　制度完善 [作者简介]李作峰，中共徐州市委党校法政教研室讲师，江苏徐州221400 [中图分类号]D923.2 [文献标识码]A [文章编号]1672-2728(XX年代建立以来，一直是靠政策性规定来调整，虽然属于行政法范畴的土地管理法对其有所规定，但是作为我国最重要的民事法律规范――民法通则却采取了回避的态度，这样导致的必然结果就是使得宅基地被定位为一种公法性质的权利，而不是作为私法上的一种权利，从而造成与宅基地有关的民事关系处于无法可依的尴尬境地。物权法在用益物权编中规定了宅基地使用权，明确了其作为私权的本质 2　对宅基地使用权的保护得到了加强。在物权法颁布之前，在许多地方，对于征用的农村宅基地当地政府往往不予补偿或补偿数额很少。而村民由于宅基地使用权性质的不明确而无法也无力与之抗争。物权法对宅基地的保护主要体现在对宅基地使用权的确认方面，例如确认宅基地使用权的属性和具体权利内容，这就可以为宅基地的保护提供前提和基础，也有利于防止宅基地的乱占、滥用现象的出现 3　使农村集体经济组织的土地所有权得到了 保障。我国宪法虽然规定农村的土地归农村集体所有，但在现实中，在国家公权力的强势介入下，作为所有权人的农村集体组织，不能决定宅基地使用权的设立、变更、灭失，不能在出让宅基地使用权时取得相应的对价，这种所有权的虚化导致了农村集体组织对宅基地管理的缺失，这是当前宅基地超标、闲置、乱占乱批现象存在的重要原因。物权法确认宅基地使用权后，宅基地使用权就是集体土地所有权上的一种限制物权，其行使的权利依照物权法的原理应由农村集体组织享有 4　使宅基地使用权的使用价值和交换价值得到了实现。农村宅基地的使用价值，在于民事主体对其的建房居住和利用，而其交换价值则体现于宅基地使用权的担保效用和交易过程中。因此，农村宅基地使用价值和交换价值的充分实现依赖于法律与其使用权的切实保障。然而，我国把宅基地仅限于农村村民本人居住使用的立法态度，使大量的房屋和宅基地处于闲置状态而不能租赁和转让，这不符合市场经济和现代社会的效率原则。物权法把宅基地使用权界定为用益物权后，依用益物权的一般属性，理论上村民可以对其宅基地进行抵押、租赁和转让，农村房地产市场可以由此建立，农村宅基地的使用价值和交换价值也可以在动态中得到充分实现 物权法虽然规定了与宅基地使用权相关的一些内容，但是尚没有形成完整的宅基地使用权制度，还存在一些缺陷，主要是： 一是法律规范欠缺，效力层次较低。从我国的立法现状上看。现阶段调整宅基地使用权的法律规范数量极少，而且大部分是一些规范性文件，效力层次比较低，单单靠民法通则和土地管理法来调整力度明显不够。物权法虽把宅基地使用权作为独立的一章加以规定，但也仅只有四条的内容，并且延续了过去的政策，没有跟上社会发展的脚步。尤其是在对待对宅基地使用权的流转问题上，现行立法采取了严格的限制政策。但是根据现阶段经济的发展，人们对一项财产的需求已经不仅仅局限为使用价值，更重要的是财产的交换价值，何况并不是所有农民都靠宅基地来满足其居住需求，有些农民在拥有宅基地的同时在城镇购买了房屋，人们对于宅基地的需求不再仅限于占有、使用，他们需要通过转让、抵押、出租、出借等形式来发挥财产的更大的价值，得到更大的收益。而我国法律规定将宅基地使用权仅限定在占有和使用上，禁止转让、抵押、出租，限制了其效用的发挥 二是规定的宅基地使用权登记制度还不完善。《物权法》第155条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该条对宅基地使用权的登记提出了要求，但是现行法中没有规定宅基地使用权的登记机关，很多房地产及其产权产籍归属不明，房屋所有权和宅基地使用权管理混乱。同时，由于法律禁止宅基地使用权的流转，致使宅基地使用权人在转让使用权后不对宅基地使用权进行转让登记，为产权纠纷埋下了隐患，同时造成了司法和管理的困难 三是宅基地管理制度混乱。根据1993年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》的规定，村民使用宅基地是无偿的，这必然诱使一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地。再加上宅基地使用权管理制度不健全，出现了农民超标准建房，建了新房也拒不交出闲置宅基地，村镇干部中也存在利用权力、关系