合富辉煌2012年长沙恒大绿洲项目二期定位报告商业部分174p.pptVIP

前 言 很荣幸能为贵司服务！ 本次汇报内容为恒大绿洲项目定位方向建议。工作内容涉及楼市调研、客户访谈、地块勘测等，针对城市规划、在售项目等，在把握详实的市场数据后，我们结合发展商愿景、自身经验等，为项目发展方向提出建议。 　　　衷心希望能为贵司项目开发尽一份力！ 　　　祝愿贵项目开发大吉！ 商业发展背景——长沙是典型消费型城市，商业发展具有较好的消费支撑 主要商圈业态特征 未来区域内大型集中商业业态主要以传统百货、顶级百货及家居建材卖场为主，什么样的业态定位能实现差异化竞争？ 现阶段项目片区人气薄弱，什么样的业态定位能迅速聚集人气？ 快速交通枢纽究竟会给区域带来什么样的商业影响？ 我们将从几个案例中来寻找答案。 案例1：香港九龙塘——轨道交通连接后，九龙塘成为连接香港岛和新界的主要通道，是各处人流的汇集地，随之商业也蓬勃发展起来。 业态特征——商场各楼层具备餐饮娱乐功能 罗湖金三角——形成商业总营业面积达到180万平方米，汇集大型百货、购物中心、大型超市、写字楼等各类商业业态。 片区作为市级的商业中心，商业总营业面积约180万平方米，汇集罗湖区约70％的百货、大型超市。另外，全市七成以上的银行机构，六成的保险机构，四成的证券机构和五成的其他金融机构把总部和地区总部设在这里。全市的外资金融机构总部更多达九成。 “金三角”区域重要的商业基础是业态齐全。作为“金三角”的重要坐标点，东门以经营中低档商品为主，提供大众化、潮流化消费商品贴近市场，凭借时尚和低廉的价格吸引不少潮人和学生，成为人们逛街旺地； 人民南面向口岸人流，主要经营中高档商品，以金光华为代表的商城成为市民购物的又一新天地； 以深圳华润中心为代表的宝安南片区高档一站式消费的大型都市综合体，拥有购物中心、酒店、写字楼、住宅、高级公寓、停车场等城市的多重功能，众多餐饮、购物、休闲的国内外顶级品牌店云集在此，不仅吸引了众多深圳市民，而且还辐射到整个珠三角片区，越来越多来自东莞、惠州等地的购物客，经常驱车来此休闲购物。 大型的或者网状型的交通枢纽将带来大量的人流汇集，从而带来大型的、全面的集中商业，尤其是商务人流在先期商业中将起到重要作用。 购物中心、大型百货店、写字楼、高星级精品酒店、酒店式公寓将成为交通枢纽站、中央商务区站、商业中心的核心业态。 主题购物中心：营造不同的主题，设置聚人气的特色休闲业态，倡导以休闲娱乐为主导的体验式购物中心，如儿童乐园、空中乐园、美食街、主题餐厅、酒吧街等，；在景观设计上与业态完美结合，充分营造在休闲中购物，打造以休闲娱乐为主导的主题购物中心，全新的生活方式购物中心。 本案商业发展方向判定： 私营企业、金融外贸、咨询、建筑、房地产成为高档专业写字楼的主要客户群体。 很满意程度仅占8%，其中不满意地方主要体现在餐饮配套、空调和车位，表明写字楼的产品打造还有很大的上升空间。 75%不会考虑，不考虑的原因主要是刚进驻新写字楼，合同未到期、装修成本等，25%更换写字楼的原因是公司规模扩大及目前的交通状况等不满意。 交通条件是客户选择办公地点考虑最主要的因素，其次是周边生活配套、车位和物管水平。 500-1000平米办公面积需求最多，需求的行业主要为房地产、金融外贸、服务资讯及通讯等,其次为500平米以下面积。 客户未来需求面积比目前整体租用面积略偏大，会考虑到成长性的问题。 最高承受的物管费与目前市场物管费持平，最高承受的租金水平整体高于全市租金水平的10-15%。 对写字楼风格要求以现代玻璃幕墙为主，其次6成客户要求精装修，9成客户要求中央空调的配套。 客户群特征与本案中前期价值匹配分析 写字楼客户定位 价格定位原则 静态价格： 基于项目定位，采用市场比较法进行定价建议，具有区位、规模、档次类似性，目前在售项目作为参照体系； 参照项目的价格均为2012年10月份现场采集价格，本项目测算价格结果为静态（2012年10月）价格； 按照重要性与影响力高低给予不同的权重，确定权重后，我们将本项目与竞争楼盘进行评比得分，根据评分计算本案静态入市价格； 市场因素：市场处于宏观调控阶段，但是从城市经济发展看，未来区域房价将仍有较大的增长空间； 政策因素：近期国家宏观调控政策收紧，以防止房价过快上涨。 按照市场成长性测算实际入市价。 价格比准物业： 区域内写字楼物业 特别说明： 以下价格测算建立在建议打造的定位实现的基础上。 长沙五星级酒店情况 长沙商务型酒店情况 高星级酒店市场竞争将呈现白热化，本案如何提升竞 争力？ 写字楼价格定位 以上定价基于产品设计未出的前提下，未来将以实际产品价值点重新定价。若本案产品超出市场现有水平，价格有上浮的空间。 本案写字楼整体均价可定为： 13500+13