保利海上五月花商业提案2010.0514.pptVIP

阶段销售执行的大致时间节点 第一阶段 第二阶段 第三阶段 销售前期准备 第一批正式销售 2010.5.25-2010.6.10 时间节点 2010.6.2-2010.6.25 2010.6月底- 2010.7 现场客户积累及项目推广 销售人员组建与培训考核 商业团队实施招商 7月上旬 开盘 05.25 06.10 06.25 07.10 前期准备期 预热、蓄客期 人员组建 市场调研 产品解读 人员培训 市场调研 销售道具发包 售楼处布置 销售道具到位 楼盘前期形象推广 软文宣传:以保利品牌为切入点 客户追踪及蓄客 各大媒体立体推广实施 媒体软性宣传 客户通讯的制作与寄发 案前各阶段工作安排 蓄客期 客户落点及 开盘方案 开盘 合作愿景 定制服务 代理销售+ 特色驻场招商服务 定 制 服 务 市场判断 代理招商 代理销售 商业消费者市场 商家反馈 整体商业定位 业态组合规划 物业产品设计 有效运营 营销 管理 代理招商——驻场招商服务 提供首次招商服务，招商期由双方根据销售情况设定 收费标准 支付方式： 开发商与经营商家签订租赁协议并支付完第一期租、押金后，由开发商一次性根据签订的租赁合同年限及首年租金支付我方招商费用 收费方式 费用 按自然月结 8万/月 商家数据库整理 配合商家入场 营销推广配合 代理业主招商 项目租金拟定 招商策略制定 服务内容 同策咨询愿为贵方提供最为专业的商业地产全程服务，预祝合作愉快！ 合作愿景 Thank You! 专业至上，服务至诚 针对消费者细分市场，同时对商家进行区域的调查反馈，通过对商业地产整体的定位把控和进行优秀的物业产品设计，提出合理的业态组合规划，引入适合该定位和业态规划的商家，然后在实际运营中运营方更要使用有效的营销和管理手段。这样的商业地产的全程策划，才是一个商业物业最终成功（物业价值、租金回报及市场美誉度）的保证。 * ——地块六商业 本案自身分析 181米 84米 南面将成为主要人流入口。 永靖路上主要为本案住宅人群将成为人流的重要补充。 商业北部有本案运动会所及东西两侧区块的小区出入口，住宅入住成熟后将弥补本案北侧人流。 地块建筑呈南北狭长且有内街，水平人流动线不易循环；建筑高三层，垂直动线也非顺畅。要严格通过商业定位来进行功能分区，实现个铺价值。 定位方案 商业定位导入准备 SWOT分析 周边商业人流量少，租金偏低 主力客源之五月花及嘉华居1-2年方可达成85%满住率 几无完善的公共交通导入 1. 具有规模，组合灵活。 大量潜在消费群体支撑 2层菜场及运动会所，具备主体客源导入 利于商铺销售和招商 优势Strength Weakness劣势 位于菊园及徐行交界，缺少商业氛围，人气不足。 缺少物业设计利好（内街多、非底铺多），且总体体量较大。 物业内部动线较差，高层商铺分割零散。 机会Opportunity 周边大量居民的消费潜力，存在较大的消费需求。 住宅政策调控，投资客向商业地产转移较多注意。 Threat威胁 策略：根据大业主对该部分地产的策略将产生完全不同的商业定位。 纯销售、销售返租、租售结合、持有包租等等总体策略是商业定位的前提。 预设：根据业主回笼资金的要求，建议采用纯销售、销售返租、租售结合的策略。 分析：由于返租和租售结合要求业主拥有或聘请专业商业团队，所以尽管这两种模式更有利于商业的发展，但对开发商来说缺乏对资金的掌控力度。 如何保证在合理商业的情况下进行纯销售？ 如何与菜场保证良好的商业和动线互动？ 如何应对目标客户的投资需求？ 定位思考 合理定位 目的消费 招商配合 商业定位导入准备——结论与思考 商业策略定位 我们的目标： 快速回笼资金 保障前期运作 适合五月花的方式： 纯出售， 特色驻场招商服务 一个有吸引力的主题定位将能为本案带来整体化的概念，模糊个铺之间的差异。并且要考虑菜场带来的利弊双面性，利用好菜场带来的有效消费人流。 主题定位 分布调整 特色服务 在现有物业条件下进行有效的调整，确认单铺面积段。这样能保证业态分布设定的合理性和商铺销售的平衡性及商铺价值的最大化。 同策商业提供给本策略下的特色服务——驻场招商服务；在大业主方提供相对低廉的服务费的情况下，为小业主提供最佳的商铺投资解决方案，增强潜在投资信心，提升商铺价值。 整体商业理念下的合理业态分布，特色服务确保商铺价值的最大化。 创造性的提出本案的主题定位并合理分布，通过物业调整达成售价平衡，以附加招商服务来实现提升最终价值。 解决方案 通过市场判断，以社区商业需求为突破点，主要吸引500米范围内，争取辐射1公里范围的居家消费人群。发挥大体量的商业集群效果，最终形成区域内有特色的家庭生活消费的主要集聚地。