第4章房地产调查.pptVIP

市场调查的内涵体现在： 1.市场调查是个人或组织的一种有目的的 活动。 二、房地产市场调查的作用 1.有助于房地产企业确定正确的发展方向。 2.有助于房地产企业适时实行产品更新换代。 3.有助于房地产企业制定销售和生产计划。 4.有助于房地产企业实施正确的价格策略，促进商品销售。 5.市场调查有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。 6.市场调查有助于制定正确的宏观经济政策。 第二节? 房地产市场调查的内容 一、房地产市场调查的一般内容 1.房地产市场供给调查 (1)行情调查。 ■供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率；销售状况与销售潜力；产品的生命周期；产品供给的充足程度；企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；同类企业的成本、价格、利润的比较；产品价格水平的现状与变化趋势等。 (2)现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。 2. 房地产市场需求调查 (1)房地产消费者调查。 ①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势； ②调查现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、文化、职业、宗教信仰等； ③消费者的经济来源和经济收人水平； ④消费者的实际支付能力； ⑤消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。 (2)房地产消费动机调查。 ■房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。 ■房地产消费动机是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 ■主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。 (3)房地产消费行为调查 ①消费者购买房地产商品的数量及种类； ②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求； ③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象； ④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。 3.房地产市场竞争情况调研 ■对竞争企业的调查主要包括： (1)竞争企业的数量、规模、实力状况； (2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉； (3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况； (4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。 ■对竞争产品的调研主要包括： (1)竞争产品的设计、结构、质务状况； (2)竞争产品的市场定价及反应状况； (3)竞争产品占有率； (4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。 4.房地产价格调查 (1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响； (2)房地产市场供求情况的变化趋势； (3)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小； (4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响； (5)国际、国内相关房地产市场的价格； (6)开发个案所在城市及街区的市场价格。 二、房地产营销各阶段的调查内容 1.房地项目定位阶段的市场调查 (1)项目地块现状调查 ①地块地理形势; ②地块地上物状况; ③邻地状况; ④地块四周道路及给排水状况; ⑤附近公共设施及交通状况。 (2)项目交通状况调查 ■交通流量能带来人潮，使人潮驻留地占领的商业价值提升。 ■交通流量资料包括：机车流量、小客车流量、大客车流量、货车流量、双向行人道流量，以及这些流量的路线及其可到达的区域。 ■每一种不同类型的道路，其交通工具的种类、比率、流量以及大众运输工具的便利性，都对道路沿线商业发展造成不同的影响。 (3)项目周边景观调查 ■从市场的发展看，消费者对景观的关注度越来越高。 ■项目周边景观调查需要了解房地产项目的周边自然景观、人文景观、遮挡物以及可能对景观造成的破坏。 ■对景观的调查要详细，要了解经过划分不同景观区域，如东、南、西、北、东南、东北、西南、西北不同方向的自然景观、人文景观、遮挡物等内容。 (4)商务圈和商圈调查。 ■商务圈是办公大厦的集中区域； ■商圈是指消费者选择的购物地点分布的地区范围。 ■商务圈调查的内容包括周边写字楼的数量、等级、租住公司的规模、行业分布等；商圈调查的内容包括周边的家庭户数、人口特性、生活形态、消费行为等。 (5)区域基本信息调查 ■通过当前区域基本状况调查和分析，可以判断出未来物业的基本开发走向。 ■区域基本信息调查包括区域开发结构、供应状况、总体价格水平、物业租售总体状况。 （6）相关项目基本信息调查 ■相关项目基本信息调查包括:开发商、位置、交通状况、规划要点、建筑面积、户数、层数、配套(会所、设备)、装修、景观、户型种类、户型面积、户型比例(写字楼按间隔划分，商铺按铺型调查)。 (7)客户产品需求调查 ■产品是为了满足客户的需求，调查客户对产品的需求是必须的。 ■客户产品需求调查包括住宅类型的偏