凤岗天堂围地块初步拿地分析20130912.pptVIP

周边及四至分析：整体条件较好，周边适当进行改造利用。 亿通科技手机厂 山体 祥利上城 水库 凤清路 宇阳科技园 天堂围加油站 利好：北侧靠自然山体，西北侧临饮用水源水库，景观资源优势明显，西南面祥利上城项目，有一定的市场基础。 利空：周边配套一般，南面、西面分别靠近永盛大街、凤清路，噪音、粉尘污染且南面有部分小高压线，影响项目价值；东面分布几家工厂，影响项目价值。整体影响不大。 项目研判—地块四至分析 项目研判小结 项目周围自然资源较好； 周边祥利上城项目创造了一定的市场基础； 交通通达性较好； 区域配套有待提升； 项目周边适当改造利用。 2、项目发展方向思考 面对这样一个的优质地块它应该承载着什么样的使命？ 莞深同城 坐拥自然山体、饮用水源，比邻城市中心 占地约7万，容积率为2的中低密度社区 紧邻凤岗中心城 背靠山体 2.0容积率 莞深同城 地块基本条件 地形、地势等限制条件 容积率与物业类别 1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。 8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10．容积率6.0以上，摩天大楼项目 容积率指标与单一建筑形态的关系： 建筑形态 住宅小区容积率 独立别墅 ≤ 0.3 双拼别墅 0.4 — 0.5 联排别墅 0.6 — 0.8 叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层） 花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层） 多层 1.2 — 2.0（6—7层） 小高层 1.6 — 2.2（8—11层） 中高层 2.2 — 2.8（12—18层） 高层 2.8 — 4.5（19—33层） 注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 本项目物业类型组合建议(一)： 综合考虑市场典型个案及本项目本体条件的限制等因素，初步建议本项目的物业组合（前提是突破45米限高） 别墅（类别墅） 高层洋房 + 底层商业 + 物业组合案例借鉴： 北大资源御湾 物业组合借鉴： 三种物业形态，相对独立集中：别墅集中在内部，洋房集中在外围，商业临街布置； 以围绕核心景观分布，景观位置越优质布置物业越高端； 组团分块清晰，利于分批施工和推货。 容积率：2.14 物业组合：独栋、双拼别墅、高层及底商 碧桂园·天麓山 容积率：2.0 物业组合：双拼、联排别墅、高层及底商 物业组合案例借鉴： 物业组合借鉴： 最大化利用外围景观资源； 容积率：2.0 物业组合：别墅、高层及底商 容积率：2.1 物业组合：排墅、高层及底商 花样年江山 中惠珺庭 本项目物业类型组合建议(二)： 综合考虑市场典型个案及本项目本体条件的限制等因素，初步建议本项目的物业组合（前提是突破45米限高） 高层洋房 底层商业 + 物业组合案例借鉴： 物业组合借鉴： 户型全纯南向，楼间距超大； 展示先行，全方位展示后在销售，园林做 到简约大气，空间感非常强； 容积率：2.5 物业组合：高层及底商 中心观澜凯旋城 1 6 5 4 8 7 Guidelines 1 初步规划发展建议 三 结合地块本体属性对地块进行素质划分，根据地块的限制条件推导各部分适宜规划的物业组合类型； 在规划上充分考虑地块的本体条件，最大化实现本项目内部组合的优化与外部环境的协调； 综合考虑项目价值的最大化与实现价值的周期对项目进行规划分期；追求合理的开发周期内实现资金的快速滚动与合理的利润率。 地块