房地产租赁法律条款与合同.pptVIP

房地产租赁是发生在出租者与承租者之间的经济关系，即承租者支付一定的租金，取得房地产一定期限的使用权；而出租者则通过让渡房地产的使用权以获得一定的经济收入。这种交换相当于以租金作为价格的房地产零星及有限期的出售行为。 房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产市场中从事房地产商品交换的经济组织。或者说，房地产企业是在房地产市场上利用各种生产要素（土地、资金、建筑知识与技术、人工等）生产并销售房地产商品和劳务的机构。 一、房地产企业的概念与性质 企业的性质可以从两个层面上考察： 从社会生产的组织形式层面上看，企业是一种特殊的分工方式，对外利用市场机制来优化配置资源，对内则运用计划机制统一协调企业拥有的生产资源。从社会经济的产权结构层面上看，企业是一种特殊的权利分配形式，企业在市场环境中是一个平等的交换主体，它拥有自己的财产权，但其内部的权利结构却呈现高度不平等的特征。 与上述企业性质相对照，目前我国绝大部分房地产企业并不真正具备企业的性质和条件，主要原因是房地产市场不发达，政企没有分开，房地产还没有完全商品化等等。所以，为适应房地产需求，满足经济形势的发展需要，建立真正意义上的房地产企业是非常必要的。 一、房地产企业的概念与性质 (一)按照企业功能分类 1．房地产开发企业 是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。这是市场上房地产商品供给和需求的主体。 根据有关规定，房地产开发企业大体可以划分为三种类型： 一是房地产开发专营公司；二是房地产开发兼营公司；三是房地产开发项目公司。 二、房地产企业的类型 房地产开发专营公司。 是指以房地产开发经营为主要业务的企业。 申请成立该类开发公司，须具备如下条件，并待上级主管部门的批准文件，报市建委审批后方可成立。 有固定的从事经营活动的场所。 有必备的注册资金，其中在城近郊区从事开发经营的，注册资金为1000万元以上(含1000万元)；在远郊区县从事开发经营的，注册资金为500万元以上(含500万元)。 有符合城市规划要求的可供开发建设的用地；多家合作开发的，有开发用地的一方，应报上级主管部门批准。 有具备与开发规模相应的经济师、会计师、土建工程师等职称的专业人员。 二、房地产企业的类型 (2)房地产开发兼营公司。 是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发业务的企业，如建筑公司兼营房地产开发业务等。 以下几类公司经省级以上建设行政主管部门批准，可兼营房地产开发经营业务，同时取得房地产开发经营资格： 非生产型综合公司、信托投资公司自有资金达到2亿元以上，其中自有流动资金达到1亿元以上。 中央部门所属工程建设公司，建筑工程资质一级，自有资金1亿元以上，自有流动资金5000万元以上。 地方工程建设公司，建筑工程资质一级，自有资金5000万元以上，自有流动资金3000万元以上。 二、房地产企业的类型 (3)房地产开发项目公司。是指以开发某一项目为目的，从事单项房地产开发经营的企业。项目公司一般在开发项目立项的同时，由市计委或由市计委会同市建委共同批准成立，在项目开发经营完成后解散；项目公司一般由两方或多方组成，其中一方必须具有房地产开发权。 2.房地产经营企业 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵押、维修等经营管理活动的企业。这类企业侧重于营销后的房地产经营管理，以获取稳定的经营收入或使房地产保值增值。这类企业体现了房地产售后服务管理和持续经营的特征，是今后要大力加以发展的企业类型。 3．中介服务企业 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动的企业。它们接受委托，提供有偿服务。 二、房地产企业的类型 (二)按照企业所有制性质分类 1.全民所有制房地产开发公司 该类型公司在我国早期成立的房地产开发公司中居多，它们多是房地产业中的骨干开发机构，与政府联系紧密，在城市建设中采用综合开发形式。 其开发的项目除经营性房屋外，还涉及到市政工程、公用事业、文教卫生、商业交通、园林绿化等方面。 其建立形式有三类：一是由统建基础上演变而来的“事业单位企业化管理”的公司；二是政府各部门、各单位组建的“半官方半企业”性质的公司；三是近几年来涌现的“脱离政府机构独立从事房地产开发经营”的公司。上述公司在我国的城市建设综合开发中起着重要的作用，同时也是房地产企业体制改革的主要对象。 二、房地产企业的类型 2．集体所有制房地产开发公司 该种类型的公司完全自主经营、独立核算、自负盈亏，一般为部门集资合办或集体单位独办，区、县以下一级所属居多。企业多以有限责任公司的形式注册，并按各自股份比例分配利润、承担风险和责任。 二、房地产企业的类型 3．中外