现在房地产市场是否能看到很多.docVIP

现在，楼市是否可以看多 现在，楼市是否可以看多——楼市价值投资的时间窗口是否已经打开之二这几天似乎有种“冰火两重天”的味道，一边是促销触目惊心，没几天前有主城行政区划内的楼盘打出2280起价的广告语，而种种降价报料的消息又充斥着各大网络、论坛间。另一方面，周末竟然有报道说“漏夜排队买房又回来了”……呵呵，真可谓“一半是海水，一半是火焰”，市场有时候就像“王朔”这样，是痞子，不能用简单的“好”或者简单的“坏”，简单的“真”或者简单的“假”来简单评判，市场就是在冲突、难受、别扭甚至执拗中前行的。不管接下去会如何走，近期可以实实在在感受到市场“回来了”，参与者多了，关注者多了，预定、成交也确实多了，那么，楼市，现在是否就此可以看“多”呢思考一：从时间和空间看楼市（思考一的部分，本人在2月23日的博客中已写过sina/s/blog_5d2f943501009p.html，为了本文的思路能够连贯，再此重复一下。）时间定量——周期变化。在我个人统计数据中（杭州主城区数据，不含萧山余杭，个人收集的数据不确保准确无误），从07年2月到09年1月，正好24个月，这24个月里杭州楼市大致呈现6个月左右的周期波动：从07年2月到同年7月，楼市的成交量从底部走到高峰；从07年8月到08年2月，从峰顶跌入谷底；从08年3月到8月，虽然人们还不愿意相信，还在为是否要打折争论不休，但是数据确定无疑的显示了低迷态势；从08年9月之后看六个月，即到09年2月，虽然各方采取了各种积极措施，但是市场数据并没有明显改观。从数据的周期性来看，09年2月份之后，楼市将会进入一个新阶段，我想首先是市场各方的心态变化，毫无疑问，大家都清楚目前是什么状况，再也不会为各种务实的市场行为争论不休，而是去真正实施。另外一方面是资金，虽然经济大环境没有太多的改变，但短期的资金积蓄应该达到了一定的量，比方说，1月份的贷款额据传是创了近期新高，这些都会在楼市里有所反应。从牛年春节到目前，从大约一个月的市场表现看，似乎已经有所转变，并且转变的速度还比较喜人≌间定量——增量变化。初步统计了一下，2年以来，杭州主城区房源总增量达946.13万平米，平均每月增量39.42万平米，在07年12月和08年1月，仅2个月增量累计竟达到150万平米，这在某种程度上导致了08年市场的急剧恶化。估计在08年上半年大部分企业没有关注这些数据或是对数据的敏感性还没有建立起来。但是自08年12月以来，月增量已连续2个月回落到均值之下，2月份的统计还未出来，但应该没有出现意外，那么其实杭州楼市已经有连续3个月的增量回落，这无疑将给后市创造一定的有利局面≌间定量——销量变化。2年来，主城区总销量达778.64万平米，平均每月销量32.44万平米。08年，除了5月份销量达到36.36万平米外，其余11个月都在30万平米以下（基本是25万甚至20万平米以下），缩量代表了市场调整的持续。到09年1月份，当月总成交仅有17.82万平米，创出07年2月份以来的新低。这个24个月的新低，并不可怕，我们都经历一年多漫长的煎熬，这个新低是市场转变的信号。这个新低数值，我们的应该去关注，这个值从某种意义上表明了杭州的最迫切的刚性需求，是否可作为保障型住房的一个参考呢另一方面，如果说楼市回暖，那么怎样的程度可以确认个人觉得首要的一个指标是月成交额达到并稳定在30--36万平米左右。07年3月份起楼市的月成交量就超过了30万平米，而我们到07年7月份突然感觉到火爆的行情，如果我们认真分析数据，那么我们可以提早4个月做出判断。09年3、4月份比较关键，看看销量能否爬上30万平米，如果能爬上并能稳住，那么09上半年的行情多半乐观≌间定量——的变化从近期的主城区成交均价看，自从09年9月达到18000元/平米的极值后，一路下行。那么究竟会回归到什么位置在几个月前，我曾经提到13000元这个单价点位，现在，这个点位已经被向下突破了，市场的调整比预计的要厉害。但是市场有时候也有惊人的巧合，我们不妨看08年9月的一年前，07年的9月份市场刚好开始突破并加速上扬，而在08年9月的半年后，市场几乎又回到原先的起点，达到了07年9月近似的水平。我们可以这样理解：楼市在空间上完成了一次对称，现在的（即09年1月份的成交均价12367元/平米）应该是一个标志性的点位，表达了某种程度上的平衡。但是在时间上没有完成对称：6个月的快速下跌，对应了1年的上升周期，在时间上还差半年，个人觉得在目前的价位上有个震荡整理的过程，总体会稳定在这个水平，换句话说剩下的6个月周期，横盘整理的可能性很大，即用时间来平衡空间，而将稳定在目前的水平。会不会进一步走低我个人觉得就楼市本身来说，进一步快速下降的可能性不大，再度大幅下挫的风险会来自于整体经济的大气候，如果受金融危机的影响，