谈的是城市化进程中的很多理论仍然适用于中国古典.docVIP

谈谈城镇化进程中经典地段理论是否还适用于 房地产开发 樊 琛 “地段、地段,还是地段!”这个李嘉诚归结的地段为王的房地产开发铁律，是房地产开发界最简单却是最实用的法则。 但是，随着城市化进程的不断加快，地区之间的差异性越来越大，发达地区与落后地区的城市化就处在不同的阶段。一些发达地区，比如，北京、上海、广州，已出现了生活富裕起来的阶层从城里向郊区迁移的趋势，也就是说，进入了城市化发展的第二阶段：“市郊化阶段”。然而，绝大多数地区，却仍处在第一阶段，即人口由农村向城市集中的阶段。由于不同发展阶段同处在一个历史时期，政策上就无法统一，顾及了第一阶段的对策，必然就与进入了第二阶段的对策相忤逆，反之亦然。那么就引申出一个问题：经典地段理论是否还适用于中国？ 我认为：信息全球化、经济全球化的的今天，“地段”已经不再是房地产开发的局限，全国化布局才是规模化程度越来越高的房地产开发企业的战略选择。对于“全国化”的战略尝试，很早就在进行了。最早在海南房地产市场虚热时万科就悄悄北上北京，但此时的“跨地域”操作，一直被视为房地产开发的雷区，能有能力踩过去不倒的，就能够取得丰厚的利润，当然多数尝试的企业基本上会倒在雷区中，企业竞争的集中跨区域能力的大小上。近几年，在国内愈演愈烈的城市化推动下，跨市、跨省、跨区域的地产商已经数不胜数，企业在竞争中所处的优势已经不仅仅是跨越雷区的能力。早一步抓住商机就代表着早百倍的利润。成为市场中的领导者才能够取得最丰厚的利润，跟随者就只能在激烈的竞争中寻找生存的空间。因此，发展速度成了战胜对手的关键所在。从许多已经成功进行异地扩张的房地产企业的发展经验来看，能够达到理想的发展速度，进行异地扩张的企业理应具备以下8种竞争力： 一、城市理解力 “地段，地段，还是地段”，经典的地段理论是房地产开发界最简单却是最实用的法则。对于异地扩张地段选择问题其实首先集中在对经济圈的选择方法上。采用什么原则来衡量所要考察城市或经济圈与开发商投资意向的匹配度，成为当前异地扩张房地产开发公司面临的最大问题。除了看选定经济圈中城市的经济结构与产业优势匹配度外，还应该考察城市经济与房地产市场直接相关的各个指标。比如：区域经济增长率；人均ＧＤＰ；恩格尔系数；城市化水平；城市经营者素质等。例如国内各大经济板块的人均ＧＤＰ从500美元～5000美元呈阶梯状分布，该指标显示城乡差别很大，表现在市场上，目前国内已经形成了长江三角洲、珠江三角洲、京津唐地区、中西部欠发达地区等板块以及各经济圈中城市之间由于资源差异而导致的风险收益各异的房地产投资品种。其次异地扩张地段选择问题集中在所拿土地密码破译上，土地的位置和状况限定了项目开发选择的余地，因为土地的位置是固定的，这就是通常所说的土地中蕴含着密码，我们只有正确分解和破译土地密码，知道土地真正适合做什么，才可能做出正确的产品定位。可见，开发企业只有不断加强自身资源的培养积累以及加强对区域经济、地块密码理解，才能在异地开发的新一轮竞争中获胜。 二、资金运营力 强大而稳定高效的资金能力是考验异地开发成败的第一因素。首先，总额，是总开发资金的承受能力要求较竞争对手具有竞争优势，这是制约能否实现规模开发的首要条件。只有拥有较为雄厚的资金承受能力，才能在土地一级市场中获得较大面积的开发，为单位成本的降低奠定基础，这直接关系到产品上市后的价格竞争力；其次，现金流，异地扩张是否拥有稳定的现金流渠道，是否已经形成三项业务相互扶持的局面，这是保证项目能够稳定、持续进行开发的条件，拥有充裕的现金流才能保证项目的顺利进行，从速度上讲，企业的现金流比利润更重要，现金流出涉及付出货币，现金流入可用于再投资，它们都是反映利润和成本的时间发生因素；再次，融资能力，在合理资产负债率的前提下，要充分发挥财务杠杆作用，提高自有资金的收益率，提高母公司现金流的使用效率，随着资本市场的日趋活跃，融资渠道的拓宽和融资成本的降低为房地产企业实现“财务自由”创造了越来越好的外部环境；最后，回款能力，比如做期房比做现房要安全、务实得多，在房地产开发中努力确保通过售楼花等各种方式提前回收投资，用于扩大再生产投资到下一个项目。这样做有两大好处：快速缩短回收期，实现资金的时间价值；扩大市场份额，不死抱一个项目，降低投资的个体风险。 三、文化灌输力 现代社会是知识和信息社会，企业要发挥竞争力，必须调动人的积极性，企业文化正是一个切入点。小托马森?沃森在他的《一个企业和它的信条》里是这样说的：“我认为一个企业成功和失败之间的差距经常可以归结为这样一个问题，即这个企业是否调动了员工的聪明才智和工作热情。企业要做好准备，调整除了信条以外的任何东西，但对这些信条要终其一生地坚持”。可见企业文化是一个企业的精神所在，大到为企业所追求的目标，小至一个普通员工的工