第二章 房地产开发与经营理论策略.pptVIP

最大可能准则 从各状态中选择一个概率最大的状态来进行决策（因为一个事件，其概率越大，发生的可能性就越大）。这样实质上是将风险型决策问题当作确定型决策问题来对待。 1/2 1/4 1/4 概率越大，可能性越大。 适用条件：在一组自然状态中，当某一自然状态 发生的概率比其他状态发生的概率大得多，而相 应的损益值相差不大时，可采用该准则。 * 第二章 经营理论和策略 本章内容提要 房地产开发与经营理论和策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。 本章对收益最大原理、可行性分析、消费者市场购买行为、市场环境、市场需求预测以及价格确定等原理进行介绍，并对房地产开发与经营中的财务策略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，最后讨论房地产开发与经营的决策问题。 房地产开发与经营决策内容 房地产开发与经营决策类型 房地产开发与经营决策准则和程序 重点问题 * 第一节 房地产开发与经营理论概述 收益（利润）最大原理； 价格确定理论； 消费者市场购买行为理论； 决策依据：使得到的总收益≥其预期成本 成本收益分析是评估资源开发利用经济收益的重要方法。 * 一、收益（利润）最大原理 （一） 收益（利润）最大原理 收益、成本指标确定 项目最佳规模确定 经济收益分析方法 * （二）经济收益分析方法 B：总收益 C：总成本 CO：经营成本 净经济收益(W)或净收益法: W=B-C 计算期望总成本的净收益率(X): X=(B-C)/C 计算收益成本比率(Y): Y=B/C 计算项目投资成本的收益率(Z): Z=(B-CO)/C * 价格确定 完全竞争型市场 结构企业定价 垄断竞争型市场 结构企业定价 寡头竞争型市场 结构企业定价 纯粹垄断型市场 结构企业定价 二、价格确定理论 * 三、消费者市场购买行为理论 消费者购买动机 本能动机 心理动机 购买决策过程 引起唤起需求 产生需求 搜寻信息 反馈信息 购买 分析比较信息 消费者购买行为分析 解决何时购买、何处购买、 由谁购买、如何购买 买房子：为了遮风挡雨还是追求舒适、彰显品位和档次？ 第二节 房地产开发与经营策略分析 一、房地产开发与经营决策内容 财务策略：解决如何投资、向何种房地产品投资，资金的使用、盈亏平衡的问题。 生产策略：确定规模、项目、生产量、作业方式。 市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型、多角型策略。 价格策略：高价、低价、均衡价。 电子 多种产品 有稳定市场的产品。 * 二、房地产市场开发策略 开发由本地化向跨区域发展 开发从品质向品牌跨越 纯住宅开发向商用物业拓展 诚信开发地产争雄楼市 开发健康住宅风生水起 开发策略趋势 * 健康住宅定义为：在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。 健康住宅的绿色系统中，树应多于草。 绿地率≥35%，建筑密度≯25%，绿化覆盖率≥70%，人均公共绿地面积≥2平方米/人，硬质景观用地占集中绿地面积≯30%，等等。 * 三、房地产价格策略 （一）房地产产品的生命周期和市场周期 寻找 地段 规划 设计 贷款 施工 建设 建成 完工 出售 或出 租 使用 邻里关 系稳定 老化 更新和 再开发 市场周期：进入期、成长期、成熟期、衰退期 * （二）不同时期房地产价格策略 房地产品进入期--- 高价策略---条件？ 低价策略---条件？ 温和定价---条件？ 房地产品成长期---维持或适时而变 房地产品成熟期---均衡价销售 房地产品衰退期---降价销售 第三节 房地产开发与经营决策 * 完成某件事情，有时有多种可供选择的方案，所谓决策，是指为达到预期的目的，从所有可供选择的方案中，找出最满意的一个方案的行为，从政治、经济、技术到日常生活，从宏观到微观，决策贯穿于人们工作的各个环节． 在决策问题中，可能面临几种自然情况，我们称其为状态或条件，这些是不可控因素，只能有一种出现。（未来天气变化） 同时还有可供选择的方案或策略，这些是可控因素，由决策者决定。（针对天气变化采取策略） * （一）房地产开发与经营决策类型 决策应满足条件： 基本条件 有明确的目标 有两个以上可供选择比较的方案 有评价方案优劣的标准 有真