《写字楼项目全程策划与营销推广策略》探究.ppt

The end Thank you ! * 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 内容 第三章、写字楼做什么——写字楼定位及产品塑造 写字楼整体定位 写字楼产品塑造 产品设计任务书 第四章、写字楼怎么做——营销实务写字楼的开发环境 写字楼营销推广 写字楼未来发展方向 * PART ９ 写字楼营销推广 * 项目营销周期图 1、审视自己 2、策略制定 3、人力招募 4、项目亮相 5、策略执行 工作强度：70% 工作强度：30% 审视自己——重新盘点市场，看看自己的地理位置、产品硬件、到底在市场中出于何种地位（很多项目发生了前期定位和产品落地的偏差，因此须重新审视自己） 策略制定——通常所说的“营销策略总纲”，涉及总体目标、入市时机、营销周期、价格策略、租（销）控策略、优惠策略、各环节衔接等事项 人力招募——涉及招聘、培训、销讲、答客问、推介ＰＰＴ＼礼仪、管理制度等 项目亮相——推广启动、开盘启动仪式（意味着项目正式亮相） 策略执行——历时N久的项目运作，终于得到回馈的阶段。 * PART ９ 写字楼营销推广 策略制定 审视自己 人力招募 项目亮相 策略执行 * 审视自己——重新对宏观、地产、竞争市场重新盘点，确定入市时机及营销策略 宏观市场——地产政策的倾斜方向、是否遇到重要外部事件（规划）等利好 地产市场——分析本区域内各物业市场表现，以确定办公物业的市场机会 核心结论——都为项目入市时机提供依据 竞争市场——圈定竞争物业，如果是顶级楼宇，竞争对手范围扩大，重新对地理位置、产品硬件、价格表现、去化速度、客户构成、推广手段、优惠措施等进行盘点工作（这个过程也是建立网络关系的过程） * JC广场和XX时代中心的自我审视过程 自身条件：位置优越、国际标准硬件配置 审视结果：“南国贸、北佳程” 营销策略：大客户策略、租金先抑后扬 市场表现：区域内乃至市域内标杆项目 自身条件：位置较好、甲级标准硬件配置 审视结果：比肩CCTV的CBD高端写字楼 营销策略：报高价、低成交 市场表现：区域内表现良好但市场热度不足的项目 * 佳程广场——三元桥一线核心位置，功能配置完善 地下2-3层 电子停车场，共有机动车车位800个 地下1层 尊贵会员桑拿中心、健身中心、标准游泳池 地下1-3层 生态天光大堂、银行、商务中心 地上4-25层 标准装修商务办公空间 墙面、吊顶 吸音硅钙块料吊顶，内墙为抹灰刷耐擦洗乳胶漆 窗户 可开启式玻璃窗 单元门 部分楼层玻璃单元门 层高/净高 3.9米 / 2.8米 楼板载重 300公斤/每平米 面积范围 1542.66平方米 — 2291.30平方米 占地面积 17690平方米 建筑面积 140379.33平方米 使用率 72.00% 楼体高度 28层103.8米 * 佳程广场——超甲级硬件配置 外立面 圣戈班LOW－E玻璃幕墙、氟碳铝框及高档石材 大 堂 面积2500平方米，高度28.05米绿化生态天光大堂 公共走廊 豪华精装修 公共卫生间 豪华精装修，进口美标洁具 电梯配置 23部瑞士迅达电梯 空调配置 四管制中央空调配置，新风量可达36立方米/人/小时 电力供应 双路高压供电，总容量为12800千伏安，配有备用发电机组。 综合布线 采用英国奔瑞综合布线系统，分预留线槽及在架空楼板层使用“提升式地台”两种布线形式 电视接收 接驳鑫诺卫星，实现卫星通讯及提供卫视节目 通讯系统 铺设光纤为主干通讯网络，总计提供电话中继线数5000对，支持数据及语音传播的要求 消防报警系统 采用智能类比式火灾自动报警控制系统，自动喷水灭火系统 保安监控系统 内设保安中心，实行24小时监控，设有巡更系统，公共广播系统 * XX时代中心——典型甲级写字楼配置标准 外立面——波麟状双层中空Low—e玻璃、铝板； 大堂——9米大堂 电梯系统——上海三菱，10部客梯，高区3部，低区6部，梯速2.0米/秒，载重1050kg； 空调系统——开利中央空调配置，采用风机盘管加新风系统，新风量达40立方米/人/小时。 开窗——90度的斜面内侧开窗，通风透气效果更好，专门配备的私属自然风系统更为您带来与众不同的感受。 电力系统：照明电压220V，动力电压380V，办公电量80W/㎡。采用10