机构税负稳中有降,个人交易平移改善.PDFVIP

机构税负稳中有降，个人交易平移改善 房地产行业证券研究报告 2016 年03 月29 日 ——房地产营改增点评  政策回顾 分析师 王剑辉 电话 010 自2016 年5 月1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征 邮箱 wangjianhui1@ 增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融 执业证书 S0110512070001 业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由 研究助理 韩笑 缴纳营业税改为缴纳增值税。 电话 010 邮箱 hanxiao@  政策点评 开发商：土地成本纳入抵扣保障平稳下降 ，过渡期政策提 行业数据 2016/03/28 供有效缓冲。根据营业税改增值税试点实施办法，不动产 A 股公司家数(家) 141 总市值(亿元) 24195.11 租赁服务，销售不动产，转让土地使用权等应税行为的适 本周涨跌幅(%) - 1.20 用税率为 11% ，相比此前 5%的营业税税率大幅提升，总 年初以来涨跌幅(%) -22.88 市盈率TTM 24.13 体改善幅度将取决于税基，也即产业链增值空间的大小。 市净率TTM 2.42 此次实施办法中最大的亮点便是允许开发商将销售项目取 得的全部价款和价外费用扣除土地成本之后作为销售额， 一年内股价走势___ ___________ 因此营收占比 30%-40%的土地成本不计入销项税的计税区 间 ，大大保障了进项税的抵扣幅度。 按照行业平均 30%毛利率计算，营改增之后房地产总体税 负相比5%营业税的改善幅度约为2 个百分点。对于土地成 本占比较高的一线开发商以及三四线城市毛利水平较低的 中小房企来说，优惠幅度能够进一步上浮 ，从而创造更多 的降价空间，利好三四线城市的去库存进程。此外为避免 试点开始前后行业短期波动 ，营改增试点过渡政策规定， 合同开工日期在2016 年4 月30 日之前的房地产老项目可 15-03 15-05 15-07 15-09 15-11 16-01 以采取简易计税方法，按照 5%的征收率计算应纳税额，从 成交金额 房地产( 申万) 而给与各类开发商选择最有利计税方式的空间，为营改增 上证综指 沪深300 全面铺开提供缓冲过渡。 Page 2 房地产政策点评 一般纳税人：商办物业交易需求预计提升 ，为租售并举创造宽松 环境。针对一般计税方法的试点纳税人，试点方法规定2016年5 月1 日后取得的不动产或者在建工程的进项税额应自取得之日起 分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60% ，第二年抵扣