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纳税人土地增值税清算学习资料 第一章 土地增值税清算的基本内容 一、土地增值税清算的范围 凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。 二、土地增值税清算的条件 （一）纳税人应进行土地增值税清算的条件 符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续： 1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 2、整体转让未竣工的房地产开发项目。 3、直接转让土地使用权的项目。 （二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。 4、主管地方税务机关认为有必要进行清算的项目。 三、土地增值税清算流程 （一）清算申请提出：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应向主管地方税务机关提出土地增值税清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续； 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《税务事项告知书》并送达纳税人，由纳税人按照要求自行开展清算工作。 （二）受理审核。纳税人向税务机关提交清算项目资料，主管税务机关受理纳税人提交的清算项目资料，并对提交的资料进行审核后转交稽查部门。 （三）专项检查。稽查部门根据主管局转来的清算材料，安排专项检查工作。 （四）补退税款。专项检查工作结束，依法定程序补退税款。 四、纳税人申请清算时限 （一）凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。 根据《广西壮族自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通告》，符合清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，须在2008年5月20日前自行进行清算并到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续，逾期不办理的，主管地方税务机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。 （二）凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人发送《税务事项通知书》，纳税人在接到《税务事项通知书》之日起30日内，到地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》，办理清算税款手续。 第二章 土地增值税清算的受理 一、纳税人办理土地增值税清算应提供的资料 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下： （一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表； （二）国有土地使用权证书； （三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同； （四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单； （五）能够按清算项目支付贷款利息的,应提供借款合同及支付证明； （六）清算项目的《工程竣工验收备案表》； （七）清算项目的《商品房现房销售许可证》或《商品房现房备案证明》； （八）《土地增值税清算申请表》； （九）《清算项目销售收入汇总表》、《清算项目销售收入明细表》； （十）《扣除项目成本费用分摊计算表》； （十一）《入库税款统计表》； （十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 二、清算受理时对不同情况的处理 主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，会认真核对纳税人提供的资料，纳税人鉴证报告的，税务机关严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并在《土地增值税清算申请表》上签署受理意见。 对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充（正）材料通知书》交纳税人，限15日内重新报送，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。 第三章 土地增值税清算相关税收政策 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率。 一、房