商品房预售法律制度的完善..docVIP

李润生 学号：1101020234 专业：民事诉讼法 略论商品房预售法律制度的完善 摘要：我国的商品房预售法律制度已经建立，但各项制度并不完备，尚需完善。实践中，房地产开发商运用预售制度进行房地产经营的现象非常普遍，但由于基本法的规定不够具体细致，加之地方立法的混乱及执法的各行其是，开发商的具体操作很不规范，承购人的合法权益难以得到充分保障，商品房预售法律制度的功能和效用并未得到充分发挥。 关键词：商品房预售 制度现状 问题与缺陷 完善 一、引言 所谓商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房预售指房地产开发经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。【1】通过以上定义可知，商品房预售法律制度具有以下特征：首先，商品房预售行为的标的是正在建设尚未完工的期房，以区别于现房交易；其次，商品房预售行为受到较多的国家干预，国家对于商品房预售的条件、程序及效力作出了较为细致的规定；再次，商品房预售行为是房屋预售和土地预售的统一，因而土地使用权出让合同中的权利义务一并寄售；最后，商品房承购人实际上只是获得了不动产的期待权，所有权的完全获得需待房屋建成后经由法定的过户转让手续才能实现。 商品房预售方式于1954年首创于香港。该制度的出现有顺应时代发展的必然性，无论对于房地产开发商还是对于房屋买受人都具有积极的意义。首先对于房地产开发商来说，该制度有利于加快资金的流转速度，使房地产开发商可以在施工过程中获得一部分建设资金，加快了资金回笼过程，减轻了借贷压力，而且大大推动了楼宇的销售，把房产市场行情变化的风险部分的转嫁出去。对于买受人来说，亦可通过该制度规避行情变化带来的风险，保障基本生存需要。【2】 我国的商品房预售法律制度已经建立，但各项制度并不完备，尚需完善。实践中，房地产开发商运用预售制度进行房地产经营的现象非常普遍，但由于基本法的规定不够具体细致，加之地方立法的混乱及执法的各行其是，开发商的具体操作很不规范，承购人的合法权益难以得到充分保障，商品房预售法律制度的功能和效用并未得到充分发挥。 我国商品房预售法律制度的现状 由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性，处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场， 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部法律规定了商品房预售法律制度，但是规定的极其简单。值得一提的是，在这部法律中，商品房预售法律制度的设计很大程度上借鉴了香港的做法，以严格规制房地产市场中的投机倒卖行为，稳定房地产市场价格，照顾那些真正买楼的居民，保证房地产行业公共目的的实现。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等，均对这一制度做了相应具体的规定，以提高这一制度的可操作性。从总体上看，我国的商品房预售法律制度主要包括以下几项具体制度：商品房预售归口管理制度、商品房预售条件法定制度、商品房预售许可证制度、商品房预售广告限制制度、商品房预售合同登记备案制度、商品房预售款专用制度、预售商品房权属登记制度、商品房预售预告登记制度。【3】以上规定构成了我国商品房预售制度的基本法律框架。在此框架下，我国的商品房预售市场得到了长足的发展，使房地产开发商队伍不断壮大，促进与之相关的各个行业发展，为我国城乡住房建设奠定了坚实的基础。然而，在商品房预售制度运行过程中，由于法律体制的不健全，监管不到位，引发了一些严重的社会问题。 我国现行商品房预售法律制度的缺陷及问题 、我国房地产开发企业的市场准入和退出机制不合时宜。我们知道，预售方应当符合法律规定的资格条件，否则不能从事商品房预售活动。这从主体资格方面保证了开发企业完成房地产开发经营及售后服务的能力，其自身条件将决定商品房的开发是否能够达到最终的目的。【4】但基于房地产开发事业的复杂性、高成本性、高风险性，理应规定严格的高于一般市场准入的标准，但我国《城市房地产管理法》第30条仅规定房地产开发企业进入市场的模糊标准，即有自己的名称和组织机构，有固定的经营场所，有符合国务院规定的注册资本，有足够的专业技术人员，其它条件。《城市房地产开发经营管理条例》第5条对此予以了细化，但仅有两项规定，及有100万元以上的注册资本，有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员及2名以上持有资格证书的专职会计人员。但笔者认为这远远不够，这样的规定还不足以保证开发的质量，不足以保障预购人的利益。在退出机