李贵才《城市土地与规划管理》2-第二讲.pptVIP

《城市土地与规划管理》 第二讲：产权、占有与城市土地：深圳案例 * * * * * * * * * * * * 四、政策及制度安排面临的困难 难以明晰的土地产权关系 城中村土地权属只有政府单方面的文件规定，没有与城中村的共同契约 政府在多个文件中多次强调并说明了城中村土地权属的问题，但没有履行任何法律手续，使得现如今再来讨论土地权属问题，因为政府行为的缺失造成有“章”无“约”的现象。 原村民对城中村历史遗留的建筑面积问题处理规定缺乏认同 按照2001年颁布的《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干问题》以及《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的政策要求，原村民在1999年3月5日以前建设的房屋可以经过适当处罚并补缴地价款以后确认产权，其中对于处罚与否的一个非常关键的衡量标准就是建筑面积是否超过了480平方米。建筑面积小于480平方米并且建筑层数小于4层的建筑可以免于处罚，并且免缴地价；而大于这一指标的建筑则需要区分不同情况进行罚款处理。原村民对于这种罚款处理的标准存在质疑，也就是说对政府制定的这种处罚措施不认同。 四、政策及制度安排面临的困难 难以明晰的土地产权关系 在土地权属关系的明确中对于使用年期的理解和接受程度是一个巨大的困难 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1999年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布）第12条规定：“土地使用权出让最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。” 但是，原村民认为他们世世代代居住在这片土地上，祖祖辈辈使用这片土地是很正常的事情，政府为什么平白无故的就要限制70年的使用期限，他们很难理解这种做法，因而这种对使用年期的排斥必然造成城中村土地权属关系明确的屏障。 四、政策及制度安排面临的困难 难以统一的改造目标 政府对城中村改造和管理的目标 从1982年市政府颁发《深圳经济特区农村社员建房用地的暂行规定》至今，政府关于城中村的土地政策目标十分明确且基本未变。除征用集体土地而给集体经济组织返还的用地外，城中村的宅基地和工商发展用地基本上圈定在“农村红线”用地范围内。 城中村利益主体的目标 在政府明令倡导城中村整体改造之前，他们追求的目标非常简单明确：以地生财。 城中村改造被提出后，他们对改造的目标有了更为复杂和多元的目标追求。主要包括：经济收入不减少，维持血缘、宗族关系的稳定，维持宅基地产权的永久性，可接受的补偿。 股份公司和村民还在改造中提出如下要求或条件：第一，确保公平，不能让老实人再吃亏；第二，自己改造或以自己为主改造；第三，政府资金支持。 四、政策及制度安排面临的困难 难以统一的改造目标 政府与城中村利益主体目标的差异 政府城市全局发展的高度上来宏观指导城中村的发展，因而政府更加注重的是城中村局部发展与城市全局发展如何协调的问题。希望能通过改造的办法彻底解决城中村在社会、经济、土地建设环境等多方面存在的问题，希望统筹安排、合理规划、协调共进的实现城市发展和城中村发展双赢的目标。 原村民和股份公司由于自身发展阶段的限制，他们更加关注于他们眼前的既得利益以及改造后的收益问题，如果这些问题没有得到很好的解决，也就是如果政府主导的城中村改造会波及到他们利益获得的话，他们是不会答应进行改造的。 四、政策及制度安排面临的困难 难以落实的规划指导 首先，规划目标一直不明确，使规划难以落实到城中村。 1992年以前，只是对城中村按农村居民点笼统要求“统一规划”，而城市化以后直到2001年“两个规定”出台以前，规划法规、技术规范及规划编制上仍然没有明确严格的统一规定，甚至法定图则编制中在碰到城中村问题时也不得不“开天窗”。 其次，在政府与原村民及集体在城中村建设标准未达成共识以前，任何规划都难以落实。 府制定的城市规划要求在城中村落实不了，而城中村自己的规划方案又得不到政府批准。 第三，城市规划本身难以解决城中村积累的所有问题。 无论是从城中村发展的历史、目前面临的问题，还是从城市规划技术的自身特点，规划都不是解决城中村改造或治理问题的关键性手段。 四、政策及制度安排面临的困难 巨额的改造成本 城中村管理、改造需要支付的成本巨大且复杂 仅改造成本就涉及：拆除成本、原村民安置成本、建设成本、环境整治成本、管理成本、时间成本、人力资源成本、社会风险成本等等。其中，管理成本又包括很多方面。这些成本无论由谁支付，都是难以回避，且难以解决的核心问题。 城中村管理及改造成本由谁支付难以明确 在原村民、股份公司、政府以及开发商等利益主体之间应该对城中村改造的成本支付形成一定的合理分担机制。 四、政策及制度安排面临的困难 难以明确的管理权