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庭塑 虫 CHlNAREALESTATE 二手房价格评估的影响因素及方法选择 高文林 (1．信阳盛鹏房地产估价师测量师有限公司，河南 信阳 464000) 摘要：随着我国房地产市场的飞速发展，二手房市场 日益兴盛，二手房估价也显得越来越重要。但是，二 手房市场情况比较复杂，如何能使所出售的房屋符合市场价格体系定位，同时又能使交易双方的利益 达到最大化，关系到群众的切身利益和二手房市场的长期健康发展。基于此，本文对二手房估价的影响 因素和方法进行了探讨，以期推动二手房价格评估方法的完善。 关键词：二手房 。估价 ，评估方法 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2012)04-0072—76 收稿 日期：2012—03—12 1前 言 随着进入市场的二手房数量不断增加，_二手 二手房市场在我 国起步较晚，但发展迅速。 房交易规模也不断扩大。二手房价格评估也越来 近几年来，我国各大城市房产交易市场空前繁 越引人关注，二手房交易相对复杂，涉及的相关政 荣，各地的住房二级市场也在短短十余年时间里 策较多，其市场体系也处于进一步发育与完善阶 迅速成长并取得 了长足的发展。最近几年，很多 段，再加上二手房本身又具有不同于新建商品房 城市的二手房交易量逐年飞升，在楼市的交易量 的许多特征，使二手房交易环节更多、程序更加复 占比也越来越高，根据住建部统计的40个重点 杂，风险也较大。因此，需要我们对二手房价格评 城市房地产市场交易资料，2009年二手住房成交 估的诸多因素进行系统分析，在准确把握房地产 面积和套数分别增长 143．1％和 134．1％。二手房 市场走势的情况下，恰当选用二手房交易的评估 市场发展一方面有利于现有住宅资源的优化配 方法，以期得出公正合理的估价结果。 置和有效利用，扩大了资源配置的空间范围，改 2 二手房价格评估的影响因素 善了资源配置的手段和方式，实现居 民住房的梯 影响二手房价格的因素有很多，并且错综复 杂。分析并掌握各种影响二手房价格的因素是进 行合理定价的基本前提。粗略分析，主要的影响因 素有以下几个方面。 廛丝 虫 CHINAREALESTATE 2．1区位 因素 梯养护规范、楼梯间公用设施安全等；二是使用 地理位置是决定房屋价格的重要因素之一。 耐久方面，包括建筑结构耐久、设备设施防腐耐 估价对象的地理位置 的优劣是 由其所在 的区域 久；三是舒适与适用性，主要指采光与照明、通风 多项因素综合决定的。在城市的发展过程 中，城 换气、隔音与隔振、保温隔热、住宅空间的可调整 市不同区域 由于 自然、经济、文化及管理等方面 性等；四是性能价值 比，住宅的使用性能应与其 发展的不平衡，使一定区域 内人 口密度、人 口素 价值成正 比，包括住房面积结构合理、建筑结构 质、基础设施条件等存在较大的差异 。这里所指 空间布局合理、电