按揭制度与让与担保制度比较分析.pdfVIP

摘要 按揭制度是起源于英国的英美法中的一种物的担保形式，也是英美法系国家 目前使用最为普遍的一种担保形式。我国大陆90年代初从香港地区引进该制度， 至今已成为我国房地产金融市场广为流行的一种融资购房方式。发端于大陆法系 的让与担保是一种古老的担保制度，通过学说和判例的发展己成为德、日两国实 务中广泛使用的一种担保方式。让与担保制度在我国实践中也有一定发展，如融 资租赁、进口押汇和应收账款保理等。随着物权法出台的日益临近，应否将让与 担保制度规定在物权法中，学说上存在诸多争议。而我国社会经济生活中出现的 商品房按揭，是否就是让与担保，由于现行法律对此没有明确规定，导致司法实 践中对这一问题处理的困惑。本文的写作目的在于通过对按揭与让与担保进行对 比分析，探讨出两者之间的关系，进而提出作者对于建立按揭和让与担保两种制 度的法律思考，以便对我国法律实践有所裨益。 本文主要采取比较法的研究方法，对比按揭制度与让与担保制度在英美法系 国家、地区和大陆法系国家、地区的发展以及我国大陆按揭与让与担保的不同， 从而对我国建立这两种制度提出建议。 首先是引言，指出按揭与让与担保的起源及在我国的发展现状，学者研究现 状，从而引出本文的研究设想。 其次是正文，正文分为三个部分，第一部分英美法系的按揭制度与大陆法系 的让与担保制度的比较，通过考察英美法系按揭制度与大陆法系让与担保制度的 历史发展，使我们对两种制度有了一个初步了解，接着对两种制度进行对比分析， 得出按揭与让与担保是来源于两个不同法系的相对应的不同的担保制度，最后对 两种制度的优越性与缺陷进行简单评述，以期更好地了解、掌握这两种担保制度， 同时对我国法律实践中建立这两种制度提供更大的借鉴作用。第二部分是我国大 陆地区按揭制度与让与担保制度的比较，首先分析我国按揭制度的引进及现状及 让与担保制度的发展状况，接着对我国大陆两种制度进行对比分析，从中我们可 以看出，这两种制度在我国都有一定的发展，但发展还很不规范和成熟，因此有 必要加以规范、引导，从而更好地为我国社会主义经济建设服务。第三部分是建 立我国大陆按揭制度与让与担保制度的法律思考。首先，从我国学者对按揭与让 与担保立法的研究与态度论述，指出建立统一的让与担保制度，用让与担保涵盖 按揭或完善现有的担保权制度，否定创设让与担保与按揭制度的观点都存在很大 缺陷，不适应我国当前社会经济的发展，我国应兼采按揭和让与担保制度。然后 对建立两种制度的社会意义进行论述。最后对两种制度的建立提出自己的建议： 按揭以特别法形式规定。按揭制度主要包括按揭的概念、按揭标的物范围、按揭 的当事人、按揭的设定程序、按揭权的实现等。建立房地产按揭风险的防范机制 是规范按揭制度的重要内容，可通过保险、按揭证券化、加强房地产中介机构管 理及政府设立住房贷款担保机构等措施来进行。按揭法律规范只需对此作出原则 性规定，主要起指导、规范作用，具体实施细节可参照其他特别法律、法规执行 或通过司法解释进行规制。为增强按揭交易安全，应引入预告登记制度，预告登 记制度不仅可以有效保护按揭权人对房屋期权的担保权益，保障按揭交易的内部 安全，还可以公示按揭权，对抗不特定的第三人针对按揭标的的交易行为，从而 保障交易的外部安全。同时让与担保应规定在《担保法》中。具体的内容应包括 让与担保的概念、让与担保的标的物、让与担保的设定、让与担保的登记与公告、 让与担保的效力、让与担保的实行等。让与担保的效力是立法的重点，其中涉及 到让与担保效力所及标的物范围，收益归属与费用负担，占有人的责任，债务人 或第三人返还请求权及限制，当事人不当处分标的物的责任等。为了更好保护双 方当事人利益，在让与担保制度中应明确债权人清算义务。同时采用书面登记和 登记对抗主义兼用的方式解决动产公示问题。 最后是结论，按揭制度与让与担保制度是两种不同的担保制度，应正确区分 两者之间关系，发挥它们优势，克服它们的弊端，促进我国社会主义市场经济健 康快速发展。 关键词：担保物权 按揭与让与担保 比较研究 法律建议 2 Abstract common a of