XX花园销售执行方案（DOC27页）.DOCVIP

百源花园销售执行方案 一、销售模式选定 1、项目概况……………………………………………………………………03 2、操作思路提炼………………………………………………………………03 3、项目推盘思路………………………………………………………………03 二、项目案名及重新定位 1、案名建议……………………………………………………………………04 2、定位语方案…………………………………………………………………04 三、项目开盘时间策略 1、市场启示……………………………………………………………………05 2、工作进度状况………………………………………………………………06 3、销售时间节点确定…………………………………………………………06 四、销售目标预计 1、住宅户型销售统计…………………………………………………………06 2、调整价格策略与推广策略后，住宅预计走货速度………………………07 五、阶段策略 1、准备期（现阶段）…………………………………………………………07 2、开盘蓄水期…………………………………………………………………09 3、项目开盘日及开盘周………………………………………………………13 4、正常销售期…………………………………………………………………17 六、时间策略……………………………………………………………………17 七、价格策略………………………………………………………………………18 八、车位销售策略 1、车位目标客户……………………………………………………………………19 2、销售方式…………………………………………………………………………19 3、执行方式…………………………………………………………………………19 九、推广策略 1、卖点提炼…………………………………………………………………………19 2、各阶段媒体一览…………………………………………………………………22 3、项目媒体投放明细………………………………………………………………22 十、合作单位工作及物资列表 1、百源地产…………………………………………………………………………23 2、同策机构…………………………………………………………………………24 附件：百源花园工作推进时间计划表 一、销售模式选定 根据项目不同的特征，应该采用不同的营销模式。纵观一系列成功销售的营销模式，大致可以分为以下几类。 以更高的品质取胜； 以较佳的物管服务取胜； 以较低的价格取胜； 以量身定做或定制取胜； 以不断的产品改良取胜； 以产品的创新取胜； 以进入高成长市场取胜； 以超出顾客期望取胜； 1、本项目目前概况： 前期业已开盘销售，已经使用了集中售卖这一噱头； 前期推盘形象不明确，项目没有整体形象； 目前仍然具有30多名前期蓄水客户，但是几乎全部打算退卡； 运用媒体有限，目前仅运用了手机短信这一媒体； 前期销售房源为120平米户型，并且已售房源在楼层上的规律性不强； 2、操作思路提炼 重新提炼项目卖点，深挖项目形象； 选择大面，长效媒体，传播项目信息； 做价时缩小竖向价差，力保出货均匀； 3、项目推盘思路 重新对项目进行市场定位，按照新盘操作方式，集中蓄水集中兑现 二、项目案名及重新定位 1、案名方案 案名建议方案1：百源·听城 案名释义： 加入“百源”前缀，引入开发商的品牌资源； “听”本身具有于宁静中颐养之意，结合主打区位的形象定位语，则项目的区位优势及宜居的“闹中取静”特点呼之欲出； 案名建议方案2：百源·善品逸居 案名释义： 概念且朦胧的案名，从中透露出“安逸”的居住氛围之意，体现品质； 2、定位语方案 形象定位语方案1：繁华中央，仰望宁静生活 定位语释义：突出区位，以“仰望”突出项目高层业态，以“宁静”突出项目“闹中取静”之意； 形象定位语方案2：麒麟路上层生活居所 定位语释义：“麒麟路”在曲靖的区位中不言而喻，则代表市区中心的含义；“上层生活”一语双关，既表明了项目高层业态，又体现了本案客户群体是人群中的上层群体之意； 三、项目开盘时间策略 1、市场启示 关键词：馨源现代城 位于本项目正对面，31层设计，建筑面积4万㎡左右，300户，车位1：0.5。据日前了解，该盘销售价格区间为2700元/㎡—4400元/㎡之间，整盘均价为3100元/㎡。 该盘与本案相比较，在产品上采用了大量“偷面积”的做法，很好的提升了项目附加值，对整盘销售价格形成了有力的支撑； 目前该盘由于种种问题销售搁浅，但是是对项目会形成强有力竞争的对手； 关键词：中天嘉园 位于麒麟南路，地处真正的市区中心，周边商业集中，整盘商业价值很大，引起市场高度关注； 该项目案场销售人员素质较高，项目案场装修品质较强，该项目整盘销售均价为3100元/㎡左右，目前正在发售认筹卡